深圳的历史


1980年深圳经济特区正式成立，成为中国改革开放的第一个经济特区；罗湖依仗毗邻香港的优势，成为深圳最先发展的区域，另一个发展要地则在南山的蛇口；深圳的野蛮生长，也留下了大量的城中村；
1986年，为了保证“特区的改革不冲击内地”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；
2004年，市政府搬迁，市民中心启用，确立了福田成为新的市中心；并于同年大力发展宝安、龙岗两区农村城市化进程（龙华当时属于宝安），所以宝安靠近南山和龙岗靠近罗湖的商品房大部分都建于2004；
2007年，大运会申办成功，带来了龙岗中心城区域快速的发展，所以龙岗中心的房大多在2007年之后建成；光明新区正式成立；
2010年，经济特区范围扩大到全市，关内关外一体化，带来宝安龙岗的进一步发展；
2012年，龙华新区挂牌，龙华开始起步；2013-2017拍出6个深圳地王，近几年房价涨幅惊人，被深圳人成为“宇宙中心”；大鹏新区同年挂牌；
2017年，龙华正式成为行政区；坪山区正式成立；
2018年，国务院终于批准光明正式成为行政区；

深圳的人口

大家都知道，一个城市的发展，长线看人口；据官方统计，深圳常驻人口1253万人（2017年底），户籍人口367万人，而据民间统计，实际生活在深圳的人约为2200万；
人口密度：考虑到深圳的占地面积仅有1997平方公里（仅为上海的1/3，北京的1/8，广州的1/4），且一半以上是丘陵、河流、湖泊等自然保护区。所以深圳很可能是中国乃至全球人口密度最高的超级城市；

人口增速：近5年来，据官方统计，深圳常驻人口增量均为全国第一，增速约为5.5%；作为购房的主要人群，深圳户籍人口增长率为7.2%（同期，北京为1.2%，上海为0.4%），7%意味着大约10年会翻一倍；
同时，由于国家对特大城市设定了人口红线，导致北京上海采取了一系列措施限制人口流入（北京缺口为5.6%，上海为3.4%）；反观深圳，人口增长的缺口为23%，所以长期来看，深圳人口流入不会受到国家政策影响；

各板块情况


（深圳各区分布图）

（南山后海CBD，华润总部大厦）
南山区：
南山区是深圳的龙头，GPD全国第一，购买力最旺盛，说南山支撑了深圳一般的购房需求应该不为过；南山单凭科技园就能GDP领跑全深圳，再加上前海湾、后海CBD、深圳湾总部基地、留仙洞总部基地的快速建设，成为大粤湾的核心，南山的未来不可估量；和福田-罗湖的差距只会越来越大；除了高生产力的产业聚集，南山还拥有深圳最佳的海域资源和市区最佳的自然景观，必然成为所有人的焦点；
焦点就意味贵，南山的房子也是深圳最贵的；再加上上篇提到的白领和金领的购房偏好，南山呈现出两个极端；相同区域的花园次新比老大楼贵了一倍以上，品质小区如果加上好学区，那房价简直飞上天；所以相比南山中心的独栋大厦4、5万单价无人问津，深圳湾的次新盘单价15万+也能有比较好的流通性；
深圳湾（均价15万）：刚需户型+次新+品质板块+热点学区=金领的首选；由于准确地集中了金领的G点，去年一口气涨了至少30%。但未来堪忧，因为等到5年后房子不再新，品质下降，下家会变少；
前海（均价8.5万）：国家重点规划，住宅主要集中在规划边缘，规划区内部几乎没有住宅；虽然很热，但由于规划没有落地，产业没有转移，距离科技园交通也不太方便，所以对刚需吸引力一般，价格不算高，算是南山最有潜力的板块之一；
华侨城（均价12万）：深圳唯二的豪宅片区，但稍显落寞，要交通没交通，要学区没学区，要配套没配套；前景堪忧；
南山中心（均价7万）：大量的独栋大厦，虽不算老但小白领不喜欢，你卖给谁呢？所以常年跑输大势；

（福田CBD，平安金融中心）
福田区：
福田是深圳的市中心，政府所在地，GBP全国第三；福田CBD也是中国三大CBD之一，遍布各大市政项目，医疗教育也是深圳第一；所以福田是目前综合实力最好的行政区；但是福田的主要问题在于未来，深圳最新的16个重点开发片区中，福田只有两个，规划面积很小且不是高生产力行业，整体上会跑输大势；目前虽然均价小于南山，但其实仔细分析就可以发现：福田老房子很多，品质好的板块很少，基本就香蜜湖竹子林一带，价格那是相当贵啊；
香蜜湖（均价15万）：深圳豪宅NO.1，也是深圳地铁最密集、好学校最集中的地方；由于深圳豪宅稀缺，香蜜湖一带也有福田最利好的金融街规划，所以香蜜湖至少不会跑输大势；
福田南（均价7万）：包含了上下沙、石厦、保税区等区域，是福田最具性价比的区域，淘笋的好去处；潜力一般，非笋勿入；
百花（均价12万）：深圳著名的学区房片区，学位No.1，都是2000年左右的刚需盘；学校其实是看生源，随着深圳重心向西发展，百花的生源必然会慢慢下降，好的老师也会吸引到更有钱的地方，所以我私认为该片区不值得长期投资；

（罗湖大剧院，京基100）
罗湖区：
罗湖身为深圳老中心，随着香港一起落寞，GPD只能排到全国第12位；简直破得无药可救（10年内的房子不足10%），除了大剧院附近有一点大城市的样子，其他地方就好像是三四线城市；未来规划也没有太值得说的地方，也就只能规划个“第一高楼”之类的博个头条了；当然作为老城，罗湖的教育、医疗、购物不算落后，但被各区全面超越也只是时间问题；较同年代同品质的房子，罗湖的价格也不算便宜，区块也没有太多值得说的地方；

（宝安中心区规划）
宝安区：
宝安是一个潜力股，GDP全国第8位；一是和关内连成一片，毗邻南山，能自然享受南山福田需求的外溢，不担心缺乏购买力；二是宝安拥有深圳最长的海岸线，地处大粤湾核心，毫无疑问会在很长一段时间成为深圳甚至国家的发展重点区域；宝中、大铲湾属于前海湾规划，大空港也是政府最重点的建设区域；虽然由于起步较晚，宝安目前各方面的配套相对比较贫乏，但3-5年后将会发生质变，潜力不输南山，几乎所有版块都能跑赢大势；
宝中（8万）：宝中是前海重要的组成部分，也是前海最成熟的片区，以目前的规划来看，宝中应该会定位成前海购物休闲娱乐的中心，未来比肩后海深圳湾应该就差一个好学位了，是改善需求不多的选择之一。
碧海（7万）：碧海定义为宝中的核心居住区，由于品质还行，离南山不远，刚需户型为主，自然成为了目前小白领的心头好啊。是深圳横盘的三年里涨幅可观的片区。
沙井（5万）：沙井定义为大空港新城的核心居住区，旧改很快，大量的配套在建，11号线解决了距离问题，未来3-5年会有翻天覆地的变化，是深圳最具潜力的板块之一，赢得不少小白领的关注。只是二手房选择不多，去年也有不小涨幅，到空间依然很大；如果能抢到限价的新盘，那简直美滋滋。

（龙华红山片区规划）
龙华区：
龙华像私生子一样被疼爱，被政府当做另一个福田养着，深圳北CBD、的商务中心、市政场馆、多条地铁线交汇、名校入驻，想不火都很难，所以连续拍出多个地王很正常了，在地产界被称为宇宙中心。GDP全国第15位；
但龙华核心区域可以建设的空地实在是不大，旧改难度不小，也没有福田的地理优势，所以顶多也就是一个小福田。
更要命的是龙华被大山与南山福田隔开，交通难以改善，享受不到南山福田的需求外溢，只能靠自己的产业了。天生条件这么差，也难怪招人疼…
龙华给大家上了生动的一课，成为深圳副中心的标杆，投资客可以参照龙华的发展来分析其他副中心；
红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但由于上文提到没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来不太明朗；
上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区；

（龙岗大运城）
龙岗区：
龙岗，GDP全国第四（2018年中统计，不知华为走了会如何）；龙岗是一个很大的行政区，需要分成四部分来看，一是临近龙华的坂田区域；二是罗湖和东莞之间的布吉、平湖区域；三是龙岗中心城区域；四是龙岗中心和布吉中间的横岗区域；
坂田（均价5.5万）：因为华为总部带来的大量需求，以及毗邻龙华中心，机遇和风险可以参考龙华；该区域围绕华为有市重点规划的坂雪岗科技城的高新科技产业园规划；但华为走了，坂田估计要凉凉一阵子了；
布吉、平湖（均价4万）：和老中心罗湖在相同时间建设，所以房子都同罗湖一样比较老旧，但相比罗湖价格较低，深圳东站周围有大量的旧改项目，算是一大利好；至于重点规划，平湖会建立一个是重点规划的服务业总部基地，感觉更多是为了辐射东莞；深圳人民对“老破大”的接受程度会是布吉面临的最大问题；
龙岗中心（均价4万）：深圳口中狭义的“龙岗”，为深圳东部副中心，是深圳东进战略的桥头堡，经过近10年的快速发展，是几个副中心里配套最完善的（特别是教育配套，仅次于福田罗湖）；大运城作为是重点规划将进一步发展；同时龙岗中心进一步往东辐射，除了坪洲，还有坪洲北面的坪地区域；
横岗（均价4万）：主要是倚靠罗湖和龙岗中心的辐射效应，优势就是比龙岗中心更接近市区，但是配套很弱；
龙岗中心以及横岗的缺点在于未来的不确定性，距离主中心太远，随着罗湖的落寞和龙华的崛起，关内外溢的需求会越来越少，届时不知道是否有足够的需求来承接更高的房价；深圳东进的决心相比于西进还需要时间来检验；

（盐田大梅沙海滨公园）
盐田区：
盐田有深圳最美的海岸线，然而也并没有什么用，由于大山把盐田和罗湖隔开，交通不便，也没有太多可开发用地，基本只能搞搞旅游业了；旅游地产没有二手市场，在加上匹配不上任何一种主流需求，所以奉劝各位千万别去投资；
光明区：
光明分两块区域：公明和光明中心；公明是老城区，而且是没什么发展的老城区，基本就6线城市的样子，买房的除了小老板还是小老板，未来只能靠光明中心辐射了；光明中心（光明凤凰城）是一个城市副中心，目前还在大规模建设中，3到5年会发生质变，前途无量；后面会单独介绍；
大鹏新区：
大鹏可以理解为小盐田，几乎只能依靠旅游业支撑，相比盐田离市区更远，所以生活配套都完全没有到适合居住的程度；所以还是一样，旅游地产几乎没有二手市场，不能碰；
坪山区：
目前看起来未来不明朗，而且价格也并没有很低了，未来的发展要看深圳东进的决心，依靠龙岗的带动，但本身龙岗的产业优势就不明显，所以带动效应有限，所以坪山可以当做“小龙岗”来理解；
简单理解：
南山是年轻有为的IT精英；
福田是金融业中年大佬；
罗湖是退休的外贸传奇；
宝安是国家重点培养的潜力人才；
龙华是政府培养的金融接班人；
龙岗是独立打拼的有为青年；
盐田是爱旅游不爱挣钱的驴友；
光明是南山的小弟；
坪山是龙岗的小弟；

课程回顾：
#00 发刊词：深圳，中国最优质的核心资产
#01【宏观篇】深圳，年轻人的最佳起点 #01

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