01谈深圳：将成为整个地球的经济中心封面：您有一个很著名的论断，大家都很关注您说的“深圳会成为世界经济的中心”，我们该怎么看呢？张五常：13年前，我就注意到这个问题，当时在2006年的时候，我注意到楼价上升，我看到的不是炒楼的结果，也不是人口增加的结果，早年中国很多很多人，楼价不值钱。2006年我看到的上升，是知识增加得快的结果。这些是因为优质青年喜欢来深圳，有很多理由，因为有湾区，因为有香港，我也注意到东莞很重要，全世界没有一个城市像东莞这样，它接单，做得快，做得好，如果经商，你有这个工业在旁边帮忙的话，就相差很远了；你有湾区，有海港，有香港，可以跟外面沟通；中国青年又过来，你有东莞、惠州在旁边，你深圳要造什么就马上造出来，造得好，这个形势就会大好了。封面：现在很多生活在深圳的人还有一种担忧，比如说深圳其实他的这种基础公共服务，比如说教育、医疗等等，可能因为这个城市太新了，跟不上，会不会制约他未来的发展。张五常：这个深圳基本上人才这么集中，外国很多人来，你特朗普没有用的，你科技不给中国，这个没有用，最主要的是他阻止不了，他不可以阻止这些人过来。他阻止不了人来，你出得起钱，这些人就来的了，现在华为做得好，他会请人，你不可以阻止人才来。02谈任正非：他是天才封面：您说您比较赞赏任正非先生，是因为他大手笔请人吗？张五常：任正非是个天才。我给你这么多钱，你请人回来，你怎么组合，怎么安排，这是很难的。他公司的制度就是美国会计师行、律师行的合伙人制度。一个研发制造商采用会计、律师行的合伙制，华为可能是天下独有。产品好不用怕，中国本身市场够大，早晚欧洲、非洲，越南全部都要帮衬华为。03 谈经济：市场经济的鼻祖不是西方，而是中国张五常：我在1982年回来的时候，科斯叫我回来，我在美国做得很好，很多大公司找我做顾问，学校方面，美国西雅图华盛顿大学对我非常好。（作者注：罗纳德·哈里·科斯（Ronald H. Coase）——新制度经济学的鼻祖，美国芝加哥大学教授，1991年诺贝尔经济学奖获得者）张五常：别人是一人一间办公室，我有四间。美国也给了我不少研究金，我请了四五个助手，我做得很好。看到国家有机会开放，科斯叫我回来，他说你对经济制度的运作懂得最多，又懂得中文，你回去吧。封面：感谢科斯吗？张五常：他感谢我，他很关心中国，他看到中国有今天这样的发展，很开心，他老是跟别人说，幸亏当年叫张五常回去。其实我没有什么用，没有什么作用的，我做了什么呢？封面：很多人认为，美国是市场经济的鼻祖国家，认为是实践得最好的，所以很多人愿意学美国。张五常：（市场经济的）鼻祖国家不是美国，而是中国，春秋战国时就普及了，你读过老子，读过韩非子，就会知道这是中国发明的。科斯最清楚，中国很繁荣的汉唐时代，欧洲游牧民族还在打家劫舍。科斯有很大的感慨，在中国雄视地球的时候，他们还是游牧民族，但是第二个奇迹，就是在西方历史上，一个文化衰落下去，再也不能上来了。唯独中国是例外，为什么会这样呢？封面：为什么呢？张五常：他们也搞不清楚，我的解释，中国的文化很纯很厚，天下独有，他们打不死这个文化，他们的文化没有中国的厚度。封面：所以您的意思是现在中国的制度应该多自己去研究，而不要抄美国的。张五常：当然不要抄美国了，因为中国人有智慧，是不蠢的，我都不明白，我刚刚开始的时候，写中国的文章是受到注意的，但这十几年没有人理我，他们有他们自己的。封面：失落吗？会不会觉得很失落？张五常：没有问题的，我完全一点问题都没有，就是可以帮到多少就帮多少，我是担心中国青年的教育，这个对我来说非常重要。
04 谈教育：中国为什么出不到大师？
封面：您现在最担心的青年教育，担心什么？张五常：做得不好，中国人这么聪明，为什么还没有出到几个大师呢？我不是说骄傲，现在这么多经济学博士，但能做到大师的级别很少。我以为他们比我聪明，应该比我厉害，我希望他们比我厉害，但我从他们的著作中看不到。这个是灾难性的问题，我出道的时候，三个月升为正教授，那些院长、校长都说发表文章不关你的事。别的行业我不知道，（在经济学领域）几十年你都看不到有一篇可以传世的（著作）。学术文章的思想若没有机会传世是不值得写的，这个是唯一的重要准则。问题就是（现在）大学制度不好。所以大学一定要改良，很多东西不需要干扰大学怎么做，你要放宽他思想的自由。你想想，你请一个博士生，博士毕业的经济学讲师，你请回来教，你要给他年薪5万美金。你请一个世界级的大师，你要给他20万，20万比5万划算很多倍。封面：您是说中国要花大钱请高人来做大事情。张五常：你可以扩大教室，不是四五十个人一间，可以是五百人的。我当年就是选了大师的课才去上的，一早就去占位的，几百人一间教室，我只要听得懂一成就得了。你要搞得好，要容许他们这些大师自由发挥，有一些不会讲课的，有一些说得很差的，但是感染力是不一样的，我记得那时候，弗里德曼讲课，感染力完全不一样，怎么能一样呢？（作者注：米尔顿·弗里德曼（Milton Friedman）， 1976年诺贝尔经济学奖获得者，被广泛誉为二十世纪最具影响力的经济学家之一。）封面：但您是天才，不是每一个人都是天才。张五常：你怎么知道自己是不是天才呢？你不知道的，我二十四岁才读大学一年级，三年之后，那时候就是二十六、七岁，去旁听赫舒拉发，去旁听他的课，第一课，我问了一个问题，他立刻站起来。封面：什么问题？张五常：是弗里德曼《价格理论》那本书。他说从第二章开始教，我一打开那本书，说某处说错了，他立刻叫我去黑板证明。他问我叫什么名字，我告诉他，我只是旁听生，然后他就到处说。封面：您在黑板写了吗？证明了那本书（某处的分析）是错的？张五常：我证明了他那本书的第二章第二页的分析是错的。一位在座的同学写信去给弗里德曼，指出错处，弗老再出版该书时改了，感谢那位同学。封面：1988年是您把弗里德曼介绍到中国的？张五常：弗里德曼是我很好的朋友，我去他家里，他会亲自把我放到他的床上，帮我盖被子，要我睡觉。封面：张先生很多人说是您把弗里德曼引来了中国，中国才真正走上了开放市场经济。张五常：这两者没关系。05 谈自己：中国有今天，我的贡献很少张五常：中国有今天，我的贡献是很少的，我知道很多人认为他自己有很多贡献，但我自己知道我贡献很少的，但可能比他们的要多，他们是零，我是零多一点，中国有很多能干的人，比我厉害的人很多的，四十年前，中国穷得很厉害，我回来帮忙是应该的。封面：对于中国，跟您成为大师有什么关系吗？张五常：如果我不回来中国，我的《经济解释》那五卷不会写得这么好。西方的同事见过一个世界，我见过两个。封面：2017年您就说，《经济解释》写完第五卷不再写了。张五常：现在2019年了，还在改。亚当斯密的《国富论》写了十二年，我写十九年，我的应该比《国富论》要好——这是我的意图，是成是败是另一回事。封面：但是您知道大家对您是毁誉参半吗？张五常：无所谓，我从小到大都是有争议性的人。我不管他人，但他人却喜欢管我，是风水失灵吧。06 谈网红经济学家：经济学很难，不是说故事封面：内地有很多经济学家，现在是网红经济学家。您怎么看？经济学是可以这么讲吗？张五常：经济学很难，经济学不是这么容易的，它不是说故事那么简单。封面：有价值吗？张五常：有一些人他学了经济学就说故事，很有趣味，但是未必你能学到东西。当年我的主要老师上课时每天都讲一条需求曲线，来来去去都是这个，说了五个星期，一个星期说三次。这样的教法一定不是网红，但却是真学问。张五常：有一些不错的，有一些天分蛮好的，不要说名字，有一些不错，但是他们机会没有我好，比我聪明也没有用。
出生于东方明珠香港，早年在内地颠沛流离，后来又学成于美国，著作在中国广为流传。内地、香港、美国，张五常最喜欢哪里？在采访的最后，面对这个艰难的选择，他笑言：如果说住得好，估计赢不过美国，住在海边，可以钓鱼、游船、逛逛公园；说到吃，当然是香港最好了。“但是对我来说，要研究中国的文化，当然是在中国内地最好了。”
01
第一讲  后23号文时代地产前融、债权、真股权投资模式、风险识别预警信号、不良化解及处置实务
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名信托公司资深人士。具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理。直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等。累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、2019年房地产行业监管政策、地产投融资政策解析及市场研判
二、从房地产市场及房企核心数据看转型及对金融机构的挑战和机遇
三、23号文后地产债权操作实务
（一）筛选维度
（二）方案设计
（三）风控措施
四、23号文后地产股权投资模式、方案设计及投后管理
（一）投资模式
 1.业务分类
 2.业务模式
 3.投资思路
 4.交易结构
 5.地产股权投资类理财产品的设计要点
（二）方案设计
 1.募集关节
 2.投资方案
 3.收益测算
 4.模拟清算
 5.收益分配
（三）投后管理
 1.公司治理
 2.财务管控
 3.系统思维
（四）案例解析
五、投后风险识别及预警信号
（一）主体预警
（二）指标预警
（三）案例分析
六、风险总是不可避免——地产类债权和股权风险项目化解与处置（真实案例）
（一）化解风险项目（附3个案例）
（二）处置不良项目（附3个案例）
02
第二讲  存量不动产并购投资基金的投、管、退实务及案例分析
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名地产资产管理公司基金业务总经理。具有十多年资产管理实操经验，累计管理规模超过百亿，在存量不动产并购投资基金方面具有丰富的实战经验。曾先后任职于股份制银行私人银行部产品总监、信托公司区域副总经理，某大型金融服务集团资产管理部。持有注册房地产估价师（执业）、资产评估师（执业）、税务师等职业资格。
一、存量不动产并购投资的市场背景及相关政策
（一）存量不动产投资的市场背景
（二）相关的制度、政策与解读
（三）市场发展与展望
二、存量资产并购投资基金业务
（一）业务背景
（二）存量不动产并购基金分类
 1.增值型并购基金
 2.机会型并购基金
 3.持有型投资基金
 4.轻资产运营基金
（三）基金方案的设计
三、存量不动产并购业务与信托的合作四种模式
四、不动产运营的常见方式（商业运营类、住宅及类住宅类）及实操要点
（一）改造升级
（二）清户、分证
（三）改造后销售
（四）改造后持有运营
五、不动产交易及相关问题分析
（一）交易方式及问题
（二）交易中的税务问题
（三）交易流程及问题
（四）交易过程中其他问题
六、存量不动产项目筛选中遇到的问题
（一）城市选择
（二）区位选择
（三）物业类型选择及改造可能性分析
（四）物业权属及可能遇到的问题
七、运营商选择标准及实操要点
八、存量不动产并购投资的风险及投后管理
（一）投资风险及风险管理
（二）投后管理模式及要点
九、项目退出方式及问题项目的处置模式和要点
（一）项目正常清算退出
（二）非正常回购退出
（三）直接处置
（四）再融资解决流动性问题
十、当前房地产市场下存量不动产遇到的问题及思考
十一、项目实操案例分析（正常退出类、非正常退出）
（一）社区底商业类物业资产并购案例
（二）工业性公寓类物业资产并购案例
（三）商业改公寓类物业资产并购投资案例
（四）物业资产租赁类投资基金案例
房地产投资与管理业务经验及资源整合交流会
（时间：10月26日下午16:30-18:00）
1.光速破冰 
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出 
3.现场支招
03
第三讲 存量地产投资价值评估和财务回报测算及困境地产投资、盘活案例解析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监。拥有地产并购基金、国内类REITs项目实操经验，管理的房地产私募基金规模超过20亿。其公司聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”，通过挖掘、重塑实现资产价值跃升，目前京沪两地持有4个项目，管理面积超13万平米，物业估值超50亿。
一、存量地产市场发展现状
（一）2018年大宗交易市场与2019年趋势
（二）存量市场参与者及其投资逻辑
二、存量地产投资核心要点及案例解析
（一）以退定投——价值判定
 1.市场价值&投资价值
 2.设计、工程、租赁角度看投资
 3.案例解析
（二）尽职调查及风险规避
（三）交易结构及税务筹划
三、财务回报测算逻辑与方法
（一）核心指标
 1.NOI及其口径下的收入成本费用构成
 2.Cap Rate如何求取
 3.IRR到底怎么算及其影响因素
（二）搭建投资测算模型
四、案例分享——“困境地产”的涅槃重生
（一）“困境地产”与传统不动产投资的差异
（二）去“不”篇——抽丝剥茧，风险锁定
（三）改“良”篇——价值挖掘
04
第四讲  城市更新的城中村改造（旧村改造）的政策解读、实操要点、资金需求实务及案例解析
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名专注于三旧改造律所的主任律师。具有10年广州土地房管局工作经验，6年广东省多个地方政府机关、企事业单位的房地产法律顾问经验，多个旧村改造项目专项顾问。长期大量处理有关房地产规划、开发事务，积累的大量问题处理经验可广泛运用于其他大量的同类项目。
一、土地市场与旧改缘起
（一）土地市场
 1.招拍挂市场
 2.三旧改造
 3.集体建设用地
（二）旧改缘起
 1.宏观背景
 2.地方实践
 3.国家政策
（三）新《土地管理法》影响及应对
 1.对土地征收集体土地工作影响及应对
 2.对土地储备工作影响及应对
 3.对三旧改造影响及应对
 4.对闲置土地处置影响
 5.可对土地供应市场的影响
二、广州旧村改造的政策与先行实践
（一）政策
 1.背景与思路
 2.具体套路
 3.特点、动机与缺陷
（二）主要内容
 1.改造思路（土地财政）
 2.改造模式
 3.土地供应
 4.出让金计收
 5.引进开发商
（三）资金需求
 1.前期资金需求（诚意金、数据摸查费、投标保证金等）
 2.后期资金需求（复建安置资金、货币补偿费、土地出让金等）
三、如何开拓旧村改造项目
（一）关于“村”的基础法律知识
 1.农村管理体制的历史沿革
 2.农村集体经济组织的治理结构
 3.非正式安排
 4.集体土地所有权人
（二）拓展旧村改造项目需要调查的21个事项
 1.村
 2.土地
 3.物业
 4.规划
 5.平台公司
四、城市更新与税务筹划
（一）常见税种及税筹基本基本思路
 1.涉及的常见税种
 2.税筹基本思路
（二）城市更新中税筹问题解析
 1.城市更新常见的土地整理模式有哪几种类型？
 2.在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？
 3.政府征收模式下，被拆迁人的税负情况如何？
 4.如何理解“没有超过规定补偿标准”
 5.旧村改造前期费用有哪些及如何支出？
 6.旧村改造前期费用能否进入土增税扣项？
 7.旧村改造前期费用能否作为企业所得税税前扣除及如何操作？
 8.回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点价格为准？
 9.回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？
 10.征地留用地的开发中，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？
五、旧村改造与平台公司面面观
（一）旧村改造为什么需要平台公司
（二）如何考察平台公司
（三）如何防范来自平台公司的风险
（四）常见的平台公司合作方式
六、如何破解拆迁僵局？
（一）现行法律关于动迁的五个手段
（二）香港、台湾的做法
（三）广州、上海的实践
参会学员
开发商、银行、信托、私募基金、投资机构、城投公司、区村管委会等机构专业人士。
报名付费      

主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 广州市（报名后具体通知）
培训费用： 
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
18513618667（电话微信同号）
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