撰稿&排版//佩佩
前言
1 周多以前，小编写了一篇关于环沪城市二手房挂牌量激增的文章，后台收到了很多热心网友的留言。///从现在到年底，是捡漏、挖笋盘的绝佳时机！
截止9月，杭州二手房挂牌量增到9.6万套，苏州则突破4万大关。
这里面释放的信号挺危险的，小编为大家简单解读一下。
壹 一线城市北京、上海
截止9月，北京二手房挂牌量超过9万套，直奔10万大关，而一年前的2018年9月挂牌数为近5万套，也就是说，北京二手房在过去一年时间里增加了4万套。
而北京这2年的房价一直在阴跌，每套二手房平均成交周期拉到近23个月，8月份成交均价为61200元/平方米，下跌了5.2%。
上海情况与北京类似，外地人5年社保这一紧箍咒基本把二手房市场潜在需求量降了一半。
上海8月二手房成交均价为43481元/平方米，较上月环比下降3%，降价幅度较小。
二手房市场是楼市的晴雨表。
目前来看，一线城市北京、上海二手房的流动性大大降低，部分二手房东暗暗调低了挂牌价格，但购房者依旧选择观望，真正刚需（婚房、学区房）才会出手。
这是一场买家和卖家之间的博弈，可以说大部分二手房卖家不愿意调低挂牌价格，即使一年半载不能成交，也选择硬挺，因为下一个楼市春天，有可能会来临。
只要CPI持续上涨，通货膨胀会以时间换空间，让现在北京、上海的房价变得合理且划算；或者ZF在金融上有更多松动的政策举措，贸易战和全球经济衰退都使这种可能性极大地存在。
贰 新一线城市杭州
杭州是真正的新一线城市，尽管在新出台的全国GDP城市十强排名中垫底，但杭州在人口、经济结构、城市地位和影响力上仍然超过苏州。
在房地产市场上，杭州房价一直高于苏州。
了解杭州房地产市场行情的都知道，杭州新房一直是一房难求，因为ZF限价，每次摇号都是多人抢房的盛况，最低中签率低至2%，就是说50人抢1套房。
但是，这些被哄抢的新房都装修入住了吗？
答案是：NO!
可以说，过去这2-3年成交的新房，有相当大一部分作为次新房直接流入了二手房市场，也就是说投资客摇到号后就在等交房，交了房直接放到二手房市场加价卖，准备快速变现。
前言里提到，杭州二手房挂牌量突破了9.6万套，8月份大概爆涨了3000套，而去化周期在12 -16个月（7月二手房成交6985套，8月二手房成交6739套）。
一些急需变现的二手房东看着自己无人问津的房子着急，开始降价卖房。
一位保利东湾的业主，房子从今年初一直挂到7月份都无闻问津，为了尽快脱手，一周内连降40万，最近才最终卖掉房！成交价仅2.15万/㎡，相比透明售房网上2.7万/㎡的均价，便宜了6500元/㎡！
二手房供求量之间的矛盾日益突出，使得部分二手房东被迫降价，一、二手房之间的倒挂价差正在被缩小，而二手房中的次新房房屋品质并不被新房差，就会分流一手房市场需求。
也就是说，这次房地产寒冬会从二手房市场开始，然后漫延到新房市场，而9.6万套这个数字的出现，就是杭州楼市降温的明显信号。
叁 新一线城市苏州
苏州的二手房市场行情要好于杭州。
苏州二手房挂牌量4万套，这个数字横向对比杭州，还不到杭州一半，似乎并不能说明苏州房地产市场凉了。
以9月份的成交数据来看，二手房也有7092套的成交，那么4万套也只需要6个月就可以消化完了。
毕竟，苏州房地产市场从2018年年底到2019年上半年还经历过一轮爆涨，一直到7月24日苏州出台新的房地产调控政策，新房取得房产证后3年方可转手，二手房则需要5年，外地人购房社保或个税从1年延长至2年。
7.24这道令一下，苏州二手房和新房市场齐齐立竿见影地降温。
土地市场人气不再。
以9月底的5号公告土拍为例，一共出让7宗地，其中6宗底价成交，另外1宗地的溢价率11%，且国企托底现象明显，拿地的开发商都是当地国企：相城交建、吴中地产、漕湖置业。
苏州不再是开发商追捧的热点城市，反而成了进退两难的鸡肋。
一手房市场供应放量，据不完全统计，10月苏州有37个项目预计会开盘或加推，其中26个纯新盘首次入市，11个老盘强势加推。
反观一手房市场的销量，则大不如前。
以浒通板块为例，陆家嘴锦绣澜山开盘，因限价备案价只有2万出头，最后只卖了不到5成。
要知道浒通板块一直是苏州的热点板块，2万出头的价格也具备市场竞争力，但并没有受到市场热捧，刚需消费者回归理性。
二手房市场，如今挂牌量突破4万，但供应量并不均衡。
7.24新政以后，挂牌量激增的是价格高地--园区板块，以及次新房集中放量的吴江板块。
这两个板块集中放量各有各的理由：园区是一方面价格见顶，另一方面学区房新政出台，原来5年一认学位变成了9年一认学位。两相夹击下，园区二手房东纷纷高位抛盘，变现为安。
园区二手房均价在一个历史高位，近4万的价格，且二手房与一手房价格存在倒挂，有限的需求都在等园区几个新盘的开盘（上园湾、云栖安缦、龙湖熙上、泊云庭、花语江南、星翠澜庭），二手房几乎有价无市。
吴江板块是因为从去年到2019年上半年，二手房市场一直火爆，普遍上涨了10000元/平方米，稍差一点的位置和房源也上涨了5000元/平方米，很多前几年买了这里的投资客上半年没来得及及时抛出，现在纷纷挂牌。
另一方面，吴江新房继续增加供应，运东板块近10个楼盘在售，消费进可挑选的空间极大，二手市场需求相对疲软。
苏州房地产市场上一个盘整期是2016年10月新政后，直到2018年年初。
小编判断，苏州房地产市场进入了一个新的盘整期，这次盘整的时间会长于上一次，至少到2021年。
写在最后
小编认为，杭州、苏州这两个准一线城市，
房地产市场正在走北京、上海的老路。
现在北京、上海的新房供应量已经很少，
市场上大部分的供应量都是存量房。
而杭州、苏州的新房供应量比较大，
与此同时，二手房供应量激增，价格下降。
存量房供应量的增加和价格的下降，
会干扰新房市场，
使得本来被限价控制得已无多少利润的开发商，
去化量变少。
利润少加上回款慢，
会反过来影响开发商的拿地热情，
土拍市场就会遇冷。
开发商不拿地，
未来几年新房供应量就会下降。
慢慢地，房地产市场就会变成以存量房为主的市场。
这时候的房价，就会保持稳中有降。
小编因为杭州和苏州新房降价还不至于那么快，
但涨也几乎不可能了。
房地产市场至少会稳定个1-2年。
这期间，刚需可以安安心心挑房、买房了，
投资客可以回家洗洗睡了。
（以上图片来源网络，如有侵权联系删除）
END
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