应房东网邀请，和大家谈谈我眼中地产投资最重要的事有哪些。霍华德·马克斯 HowardMarks写的《投资最重要的事》一书给出了很多建设性的、在投资活动中普遍适用的意见，非常值得地产投资者借鉴。结合加拿大的实际情况以及投资的一般规律，我认为在加拿大做居民房地产投资最重要的事有三件：1.计划；2.收入；3.地点。
 

投资的本质是完成一个主动收入向被动收入转变的计划，如果有人认为这是一个既容易又愉快的过程，那就错了，投资是一个推迟当下满足感，完成既定目标的苦旅，没有丝毫兴奋和轻松可言。我们对投资的敬畏，表现在要为自己的人生画出怎样一个句号上：先穷还是后穷？如果决定在穷困中结束一生，可以不用投资，及时行乐吧。设定目标，并坚定不移地执行计划，就是投资的全部内容。很多在加拿大的华人，苦苦寻找可以快速致富的投资产品，这是南辕北辙的做法，因为投资不是一个找投资产品的过程。先把目标设置好，在实现计划的过程中选择投资产品，才是正确的做法。加拿大是高福利国家，一个家庭能够实现“退休之前，夫妻互保100万人寿保险，拥有一套没有房贷的自住房，200万金融资产”的目标就可以成功实现主动收入向被动收入的转变，换言之，实现了财富自由，可以不去做自己不喜欢做的事了。在实现这个目标的过程中，可以做房地产投资，可以创业，也可以做股票投资，看你擅长什么投资了。中国的GDP年增长率是6%，即，国民财富每12年翻一倍，年轻人努努力很容易赶超父辈的财富；加拿大GDP 年增长率2%，国民财富每36年翻一倍，你不借钱加大杠杆投资，就只能等下一代人超越较早前移民来加拿大的家庭了。因此，在加拿大的家庭投资计划中，首选加杠杆的投资，加杠杆购买的资产必须自带现金流，否则就是赌博。根据上述推理，大城市的房地产是最好的投资产品。
 

房地产投资中，关键是杠杆，要从银行手中取得杠杆，必须要了解银行的房贷政策，并做好计划，步步为营地实施并完成计划。人们只有犯了大错之后，才会明白房贷计划的重要性。一个房贷错误，可以轻松毁了一个家庭的投资计划，变得既先穷也后穷。我们来看一个例子，这是一个没有看过这篇文章的人轻易就可以犯下的错误。夫妻两人年收入15万，用了10年时间，终于把自住房A的贷款付清了，手里还有19万存款，于是借款75万买了新的自住房B，房子A用于出租。搬家之后才发现A没有贷款，即，投资房没有杠杆，手里也没有现金周转了，于是向银行提出加按A房的申请，问了几家银行，吃的全是闭门羹。夫妻俩又开始了用税后收入偿还自住房B房贷的漫漫旅程。正确的做法是，先加按A，取出来的现金做首付买B。被这个例子扎心的家庭，在投资路上又回到了新移民的起点，从还贷款的角度上看从头再来了第二次，人生能有几个10年可以挥霍啊。15万年收入的家庭，如果有计划按步骤地换自住房和买投资房，在15年里可以完成购买5-10套房产的目标。如果犯了上述错误，一辈子也就2-3套房产。很多人地产投资到第三套房产就无法进行下去了，原因不是收入不高，而是房贷没有计划。正确的房贷计划很简单：如果要购买投资房，就最大限度地加速偿还自住房；如果要购买新的自住房，需要加按已有的所有房产之后，再购买自住房；购买多套房的秘诀只有一个——自住房的贷款金额和月供永远保持最低，任何时候，只要自住房贷款余额和月供等于借款能力上限的时候，地产投资就会嘎然而止，重新回到新移民状态。
 

没有收入，是无法做房地产投资的，因为拿不到杠杆。有收入，但不报税也是没用，因为银行以应纳税收入作为依据。华人社区里比较突出的问题是自雇人士个人应纳税收入较低，无法进行地产投资。我们在这里说的是“民间地产投资”，申请的是按揭贷款/residential mortgage，所以银行要以个人应纳税收入为准，而不是业务或生意的收入来支持按揭贷款。每多交4千元个人所得税，按揭贷款可以增加4万，很显然借钱比攒钱快10倍。关于租金收入在贷款中的作用，很多人想多了，租金收入在支持贷款方面起到的作用非常有限。如果房产用于短租，在某些城市是非法的，短租的收入没有合同，所以银行也不会作为可以持续收入用来支持房贷申请。因为银行要求申请人的偿债比例达到44%以下才会批准下一笔贷款，即，已有消费债务加即将发生的债务的月供与每月收入的比例低于44%，所以有些人觉得每套房子的投资收入能够抵消所有债务，银行就能批贷款的想法是错的。经常收到一些电话抱怨说，自己的朋友与自己的情况差不多，人家咋能借到钱买房，自己却借不到呢？这个世界很大，存活者偏差的确存在，但我相信没有收入，低收入的人群，一定很难拿到房贷。银行的主要工作就是把收入低，财务能力弱的家庭挡在高负债的门外。
 

房地产投资，是投资人对一个城市的信心，买的房子是这个城市的股票。地产投资的收益来自于租金和资本增值。租金收入的现金流，是利用杠杆进行投资的必要条件，其作用就是尽量长期持有物业，在最理想的状态下卖出。由于杠杆的存在，可以放大资本收益，20%首付的情况下，杠杆倍数是5，房价涨10%，投资回报率是50%，因此地产投资的特点是：追求有杠杆的情况下资本收益率最大化。靠租金，发不了财。大家看到的关于现金流如何好的地产投资广告，其实都是在逃避谈论资本回报率问题。适合做地产投资的城市，只有国际性一线城市，在一线城市中适合投资的公寓/condo 只能选择人口最密集的地方。跑到郊区，边远的2、3线城市投资现金流好的地产，是本末倒置，丢了西瓜捡芝麻，最后，由于税务等摩擦费，可能芝麻也拿不回来。华人对现金流的误解很深，有人找了好多年有正现金流的物业，始终未果。其实现金流就是杠杆比率，首付高了，杠杆低了，现金流就是正的了；首付低了，杠杆大了，现金流就是负的。以北约克的CONDO 为例，30%首付的情况下，现金流打平/break even，如果首付20%现金流就是负的，意思是继续追加首付。过分追求20%首付还有正现金流这一标准，在一线城市恐怕永远也做不了地产投资，被迫去小镇做地产投资，可以肯定这种背离地产投资本质的行为，不可能收到预期效果，而且与上面说的财富自由的目标没有关系，应该完全彻底地改变对现金流的偏见。
 

最后来说说《投资最重要的事》这本书对地产投资的启发。作者霍华德·马克斯对“风险”的定义非常到位，他认为“风险”是本金损失的可能性，而不是波动的大小。这一点非常重要，很多人认为波动大的投资，风险大，所以回报高。而实践证明，风险大的投资，损失肯定大，但收益不一定大，波动只是在考验心脏承受能力，波动本身不是风险，只有本金损失的可能性才是真正的风险。例如，投资syndicated mortgage/联合按揭，本质上说属于房贷众筹，抵押品是土地，抵押顺序属于二贷，这是一种损失本金可能性极高的投资，8-14%的回报率反映不出风险溢价，很多投资者看不出其中的风险，贸然闯入，结果就可想而知了。买万科建的房子，与买万科的股票，在风险上也有本质上的区别：万科的房子不亏本卖，本金就没有损失；万科如果被门口的野蛮人收购了，万科股票在市场上价格几许就不一定了，退市造成本金全损也是可能的。作者还提到一个“钟摆理论”：任何大类资产价格都有一个钟摆规律，没有哪类资产的价格摆上去能停在空中不下落，摆到最高点的时候应该出售，回摆到最低点的时候，应该买入。识别大类资产价格的钟摆特点，并采取逆向投资，是长期投资的战略。高买低卖，属于跟风，投资者，乃至所有人的人性弱点之一。投资，说到底，是一个面向未来的活动，未来希望高价卖出，现在就需要低价买入。
 

有人曾向巴菲特专门请教投资股市的技巧，回来之后沮丧地说，巴菲特就是个股市菜鸟，他关心的事都是股市以外的宏观经济以及企业的微观活动。地产投资，其实与地产市场也没有什么关系，房地产市场的交易信息，99%与地产投资无关，每月成交多少二手房，平均房价涨跌了多少等市场信息，每年看两次，知道趋势就够了。投资者只要能够识别风险，发现资产价格周期，制定可行的计划，保持一定的收入，坚守住只投资一线城市房产的原则，实现财务自由的目标并不难。2019年美联储和加拿大央行都会完成本轮加息，商业银行目前执行的新B20压力测试也将会在加息周期结束后被重新评估。加拿大房地产价格的钟摆在2019年上半年将会达到最低点，下半年即将向上摆动。