来源丨米宅海外（mizhaihaiwai）
作者丨米公子
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我的人生目标是在全球建仓100套，一起努力，我还在路上。
对于2019年的全球建仓，我的核心观点是：盯租金、看涨幅！
租金第一，涨幅第二。
国内、国外都一样。
去年的时候，米宅有在推荐吉隆坡，但我没有下手，一是因为忙于建仓澳洲，二是去年吉隆坡不能贷款。
今年，时局已变。
吉隆坡可以贷款了。
这是关键因素。
为何杠杆很重要？为何租金很重要？
收益=涨幅X杠杆+租金-成本。
涨幅是预期，是算卦。
租金是现实，是事实。
巴菲特说过：先把住事实，再来算卦。
是的，这是巴老说的，也就是价值投资。
有租金，算卦出的涨幅才是安全的。
有租金，说明有人租，有人租，未来才有人买，这是接盘侠的逻辑。
1
为何建仓吉隆坡？
基于几个核心逻辑。
1、吉隆坡过去10年基本没涨。
2、同样的地段，曼谷房价是吉隆坡的2倍以上。
3、同样的地段，胡志明房价是吉隆坡的2倍以上。
4、而事实上，吉隆坡的发达程度远超曼谷、胡志明。
5、马来西亚过去10多年一直都是全球负面，如今，正从负转正。
6、马来西亚处在一个国运转折的历史拐点。
7、马来西亚只有一个大城市，就是吉隆坡，其它城市都不用看。
这是什么？还是价值投资。

看东南亚人均GDP比较，过去几年，马来西亚确实处在一个因腐败、汇率暴跌等负面新闻的状态，但人家再负面，数据是远高于泰国，泰国又远高于印度越南柬埔寨的，完全没有可比性。
如同，京东大强子出事儿后，当拼多多市值超过京东时，你要冷静的知道，拼多多何德何能市值能超过京东？它有京东的生态？它有京东的物流？还是它有京东的供应链？
所以，追捧归追捧，不满归不满，但理性一定要理性。
大家的钱都不是大风刮来的，一定要理性，一定要独立思维。
人均GDP代表什么？代表购买力，代表接盘能力，代表租房能力。
看这人均GDP数据之后，再来看关键的人口增长率。

马来西亚的人口增长速度仅次于柬埔寨。
人口增长速度代表什么？代表着供不应求，代表着房子不够用，这才是房价上涨、租金保障、租金上涨的前提和底层逻辑。
此时，一定有人会说，哼：我才不去穆斯林国家买房。
我想说：你要的是租金、你要的是升值，给你付租金是什么人重要吗？买你房的人是谁重要吗？
一点都不重要！
那怕是野人，那怕是外星人，只要他们给你高租金，翻倍买你的房子，这就够了。
又有人说：别忘了60年代的排华！不能去这些国家买房！
我还是想说：一个专业的投资客，一定是关注租金、关注涨幅，而其它所有的负面信息，均是在为你的房价护航。
听过我破竹课程的都知道我的观点：拥抱负面！
因为腐败，因为汇率暴跌，因为等等的一切，吉隆坡房价10多年没涨。
这是你要去关注的理由，而不是你要去放弃的理由。
10年未涨，基本面却未变差，一切都在改善，一切却在向好，你就必须要重点关注。
马哈蒂尔上任，就是重要的转折点，这个曾在以前把马来西亚带入亚洲四小虎的总统，熟悉国家的问题，也知道如何解决问题。
这是底层逻辑，专业投资客一听就懂，不专业的人上来就是杠，杠到你想哭。
马来西亚太热了。
马来西亚只有3000多万人。
吉隆坡只有700多万人太少了。
马来西亚有什么产业支撑？
马来西亚只靠卖石油搞毛线啊？
马来西亚这个国家没有前途的。
嗯，杠的人继续杠，我还可以举出更多马来西亚的负面。
不杠的，专业的，我们继续。
1、马来西亚只关注吉隆坡。
2、吉隆坡只关注核心商务区CBD。
为何？
1、因为10多年没涨，最优质的资产最被低估。
2、因为10多年没涨，最优质的区域最被低估。
2016年以前的5年，成都不涨，西安不涨，沈阳不涨，青岛不涨。
而真正涨的时候，哪个区域涨的最快最多？
我想我不用再解释太多吧。

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吉隆坡关注哪里？
先在地图上把吉隆坡最重要的地标性建筑找出来，双子塔、敦拉萨塔、吉隆坡塔、美国大使馆，连起来。

这里面的区域都是好区域，外围适当最多有个1公里的辐射，基本都算是安全距离。

由于吉隆坡塔只是景点，可以不做重点，要重点关注双子塔、顿拉萨塔这两个就业中心和总部中心。
在这个范围内，关注地铁、关注价格，坚定下手即可。
我买的哪儿？

我买的是在紧临商务区的使馆区，紧临法国大使馆、泰国大使馆，临近美国大使馆，周边有54个大使馆。

距离中国大使馆的直线距离也只有630米。
安全、好租、有概念。
租客面对商务区CBD概念和使馆概念，很好，更安全，更方便。
如果不懂，类比北京使馆区即可。

就这个。
套内实际面积77平米，带装修，总价246.45万。
合单价32000元/平米。
首付极低，首次付款只需要6%，就是15万人民币，前三年只需要付11%即可，压力很少，余下的办理贷款70%-80%左右，租金能抵个差不多的月供，爽歪歪。
为何选这个户型？两房两卫两厨房，双钥匙。
未来面对的客群更多，可一家人，可两家人，可两个人，可合租，可短租。

随手查一下短租的租金，区域最便宜的是一天562元人民币，最贵的2143元，我买的肯定算是中上等水平。
姑且保守计算，按便宜垫底的700元一天计算，一个月出租率80%，月租金是16800元，一年是20.2万元，年租售比8.2%。
也许你认为这个计算太过粗暴，没关系，不妨再打个折，年租售比5%是可以确保的。
因为米宅已经在吉隆坡筹备租赁公司，由米宅澳洲的租赁公司负责去运营，对市场已有了解，吉隆坡目前的短租市场非常的好，短租回报率其实不止8%，长租也就5%左右了。
我为何选34层？我为何选3A户型？
其实3A就是04户型。
开发商为了讨好中国人，把带4的楼层价格调低了，把同一楼层的04户型改为03A，价格也调低了一些。
我是投资的，当地人和游客肯定不介意4这个数字呢，老外还喜欢4这个数字呢。
楼层越高价格越贵，因为景色更好，游客更在意景观，3204的价格都要比3404的高出2万。
我果断选择都是带4的楼层、带4的户型，在2404和3404之间选择了一下，选择了3404，总价只贵了6万人民币。
我和米宅海外负责人米宅1号咨询了2404和3404之后，我选了3404，之后，我得知，他悄悄的定了2404，真鸡贼。
嗯，仅此而已。
如果你认同，不妨一起去实地看看，去感受这个价格、这个位置、这个租金、这个城市、这个国家，是不是一个当下非常好的投资选择？
如果是，大胆跟我一起建仓吧！
来，加个微信，聊聊详情，再跟着我们一起实地看看，看看外面的世界，看看你城市之外不一样的置业投资。
米宅小鹏：188 3804 3804（电话同微信）

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