▎文｜南京李荣浩  “面粉”降价，面包还涨价？
今天，南京再次拍地。与此前遇冷的土拍有点雷同，今天的土拍没有什么特别大的波折，就算是河西南G75地块，也没有泛起多大的水花，地价仅28339元/㎡，未达到最高报价，也比葛洲坝中国府的地价低了16874元/㎡。土拍结果如下：
（来源：365房产）
1、河西南G75地块，仅10分钟，19轮报价，被国资置业以13.1亿元拿下，楼面价28339元/㎡。2、经过59轮竞拍，南部新城G70地块被华侨城以29.2亿元拍下，楼面价28666元/㎡。3、仅1轮竞拍，六合新城G74地块被南京国资和银城合力以10.3亿元拿下，楼面价6330元/㎡。4、仅仅1轮竞拍，马群G73加油站地块被南京豪江润滑油公司以4740万元拿下。
重点板块：河西南、南部新城，热度不如当年…在以上被拍卖土地中，最惹人关注的，莫过于河西南G75地块、南部新城G70地块。
我们来重点说一下，首先，从河西南G75地块说起。
『 河西南G75地块 』河西南，时隔三年，推出纯住宅用地，实属难得，并且，这种难得不止一次。G75地块隔壁就是下个月待拍的河西南G77地块，两块地的素质相差不大，可以预见，河西南新房市场又添两员大将。河西南G75地块，东至现状道路，南至元前路，西至天保街，北至庐山路。

位置不错，周边地块东南侧为招商雍和府、朗诗熙华府等多个小区，西侧为金茂鱼嘴项目（新房4万/㎡），地块周边规划有多幅住宅用地。而我们知道，鱼嘴金茂悦与华润瑞府今年战况不错，屡开屡罄。并且，鱼嘴金茂悦顺利收官，华润瑞府所剩新房房源不多。就是这样的地块，今天的拍卖情况还是让人唏嘘，这块地的成交价格并不如此前风风火火，经过10分钟的角逐，被南京国资投资置业以13.1亿元拿下，拿地价为28339元/㎡。
从历年河西的拍地情况来看，地价确实有所下降。
在2016年-2017年楼市火热之时，河西成为南京土地市场的“高价地窝”，楼面价屡创新高，各板块地价不断刷新纪录，诞生了98亿的应天府、88亿的世茂天誉、48亿的桃园世纪等土地，一时间，全国的高价地中，南京就占据了半壁江山。葛洲坝中国府，该地块2016年5月被葛洲坝以32.8亿拿下，楼面价45213元/㎡。
河西金茂府，前身为电建金茂G12、G13地块，楼面价分别达到37027元/㎡和36890元/㎡。

不提历年，再看今年呢？
2019年4月30日，经过112轮竞价，南京荣盛置业有限公司拿下江心洲G08宅地，楼面价31980元/㎡，自持商品住房面积13000㎡。河西G22住宅地块经过39轮竞拍，最终被保利20.4亿拿下，楼面地价32356元/㎡，未达最高楼面限价；随之而来的是，土拍价格虽然越来越低，但是出让条件越来越苛刻。
想想今年荣盛过江拿下江心洲G75，那时的出让条件是超出最高限价后是竞自持住房面积，而现在河西南G75的出让条件是，超出最高限价后是竞人才房面积并且无偿移交给河西新城管委会。NO.2019G75地块出让条件（1）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给河西新城管委会。
『 南部新城G70地块 』
说完河西南，我们再把目光转向南部新城。这几年来，南部新城核心区出让地块以商办为主，住宅用地稀缺。
作为稀缺的住宅用地，南部新城G70地块（秦淮区红花街道华园路两侧地块），东至国有空地，南至明都雅苑住宅小区，西至规划道路，北至富华路。▼▼地块四至图总用地面积48155.22㎡，出让面积地上47823.50㎡、地下331.72㎡，用地性质为二类居住用地，综合容积率2.13，起拍总价23.4亿，最高限价33.8亿，起拍楼面价22972元/㎡，最高楼面限价33181元/㎡，竞买保证金7.02亿元。▼▼地块现状航拍图
（来源：乐居航拍）
G70地块紧邻南部新城2019G64（九龙新寓以东地块），G64地块包括商住混合用地和基层社区中心，地块已于10月10日出让。我们再说回南部新城G70地块，经过59轮竞拍，该地块被华侨城以29.2亿元拍下，楼面价28666元/㎡，溢价24.8%。

NO.2019G70地块出让条件
（1）该地块不接受联合竞买。（2）该地块商业服务配套设施（含物业设施）不得大于地上总建筑面积的3%。C分区为A、B分区地下连接通道，功能为停车，可根据需要建设。（3）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。（4）该地块须全部采用可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。（5）竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南部新城管委会。
如今，南部新城的宅地有限，除了南部新城G70外，还有几幅值得关注。今年7月3日，南部新城G32地块经129轮竞价被金茂以51.5亿元摘得，楼面价29705元/㎡，溢价率33.07%。目前地块规划已出炉，计划打造11栋住宅，另外还打造有人才住宅、配套商业、物业及养老用房。
此外，板块内内还有香港嘉华南站G89地块和万科G46地块，楼面价分别为27350元/㎡、27168元/㎡，都还未上市，预计明年上市。

（南部新城规划图）
终于不再是荣盛，六合首迎银城，另有…
这次土拍，六合终于迎来了银城地产，终于不再是荣盛或者冠城，莫名替六合人民感到高兴。
我们知道银城作为南京本土房企，以品质著称，这次进驻六合，到底会给六合带来什么变化，相信时间会给我们答案。
『 六合G74地块 』六合G74地块（六合区龙池街道茉湖畔东南侧地块），东至新棠路，南至现状，西至茉湖中路，北至茉湖路。总用地面积110170.47㎡，出让面积地上101697.22㎡，地下245㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1＜Far≤1.6，限高35米。
▼▼区位图
起拍总价10.3亿，最高限价14.9亿，起拍楼面价6330元/㎡，最高楼面限价9157元/㎡，竞买保证金2.06亿元。仅1轮竞拍，六合新城G74地块被南京国资和银城合力以10.3亿元拿下，楼面价6330元/㎡。▼▼地块四至图

▼▼地块现状航拍图

NO.2019G74地块出让条件
（1）A、B、C分区应分别设置地上总建筑面积2%-5%的配套商业用房，且宜集中布置。住宅建筑高度不得低于24米。
（2）D、E分区为地下连接通道，D分区面积为140平方米，E分区用地面积105平方米。
（3）该地块须配建建筑面积不小于7730平方米的租赁住房，由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。
（4）该地块建成后，由南京六合新城建设（集团）有限公司向竞得人回购住宅商品房不少于122套，建筑面积不小于13600平方米，回购单价4100元/平方米。竞得人在报规划建设方案审批前，其具体套型设计方案须征得相关回购单位同意。
（5）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。
目前，尤其龙池板块，在售新房和纯新盘还是不少的。
今年4月底的土拍中，板块内G14（茉湖畔3号地块）经22轮竞价，被荣盛以6.1亿元+自持800㎡商品房拿下，楼面价9470元/㎡，刷新板块地王价格。此外，周边纯新盘有中海棠城公馆、冠城大通G67地块，都将现房销售。还有小道消息说，中海棠城公馆即将本月加推，放风价1.8万/㎡…
如今，板块内的二手房价大约在1.4-1.5万/㎡，随着人才政策的松动，到底又会吸引多少买房人，都是值得长远研究的命题。
『 马群G73地块 』
马群G73地块不用多说，经过1轮竞拍，马群G73加油站地块被南京豪江润滑油公司以4740万元拿下。
地块位置：东至规划绿地，南至国有土地，西至仙林大道，北至规划绿地；地块面积：总用地面积3199.15㎡，出让面积3199.15；用地性质：为B41a加油站用地，容积率Far≤0.6，限高15米。地块价格：起拍总价4740万元，竞买保证金948万元。
面粉降价了，面包会降价吗？那么，我们回到最初的问题，地价降了，土拍降温，能代表什么呢？
可能有人会惊呼，啊，你看河西这次地价都和江北核心区差不了多少，这真是肉眼可见的凉凉…
我觉得，话不能这么讲，放眼全国，也并不只是河西，不是只有南京才土拍降温。
以无锡为例，东北塘板块已经两年未挂新地了，尽管顶着板块内最高起拍价的名头，但是结果却是底价成交。2年前的楼面价还是8114元/㎡，而现在的楼面价却是7055元/㎡，甚至降了1059元/㎡。
（来源：无锡楼市情报）除了个别财大气粗、腰缠万贯的，下半年，无论是哪里的房企，都要看看口袋里的钞票行事，拿地越来越谨慎，越来越理性。不过，对于买房人来说，谁关心地价涨了，还是跌了，最关心的便是，面粉降价了，面包会降价吗？
我倒觉得，这么想，单纯只是个美好的念想，地价降了，并不意味着房价会低到哪里去。
顶多是开发商的压力变小一点，这点参照快被4.5万/㎡地价逼疯的葛洲坝中国府，也可以参照一下雨山路的某三房企，虽然拿地价格有高有低，你没看到拿地1.9万/㎡的，照样敢卖2.9万/㎡？你也要看到，拿地2.3万/㎡的，照样只能卖2.9万/㎡。
这或许能说明，地价降了，房价不一定会跌，但地价涨了，房价一定会涨。
并且，影响房价的因素太多，除了地价，成本、周边小区价格、周边配套等因素，不可控的太多。最后，我只想问，59轮，也算厮杀？地价跌了，就是变天了？谁说的？
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