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从杭州和西安的崛起,看楼市投资的技术面

阅读量：3752977 2019-10-24

文 | 城市发掘者
作者 | 朱红之泪
尽管各个城市在调控政策、社会文化、经济发达程度、土地供应与容积率设定上存在较大差异。但是在“一省一城”的都市化趋势下，全国大约有20多个城市的不动产价值具有长期的、内生的价值。再结合他们当前的价格，我们能够很容易的找到被低估的城市，从而进行依据基本面的投资。
在这里提一下佛山东莞两座城市，以及他们与苏州、宁波、无锡等城市的对比关系问题：
这两座城市很特殊，他们距离广州深圳太近了，基本可以看做是卫星城。
佛山还能够算作有市中心，东莞压根找不到哪里是它的市中心。
大量的村镇充斥着各种工厂和商家，农村、工厂、城市混杂在一起，城中村能够海量提供住房供应。
尽管GDP很高，它们行政区域内经济活力，企业发展都不错，但终归只不过是为旁边的核心城市服务而已，这点和苏州与上海、宁波与杭州、上海的模式迥异。
从不动产的角度看，没有一个标杆市中心CBD拉高，没有自己独立的辐射的经济腹地，随着流动人口大量减少，他们的不动产价值存在较大不确定性。
一）什么是技术面基本面投资是笔者最喜欢，最有把握的投资策略，但是他也有一个比较大的劣势：时间不可控。举个例子，从基本面角度分析，长沙是一个非常确定的住房价值被低估的城市。
但是其调控政策比一线城市还要严格，你又如何知道如此严格的政策限制何时会松绑？万一它就是很长时间不松绑呢？如果你抱着短时间内实现增值的想法买长沙，那岂不是自己往泥坑里跳么？但是，如果你认为，这笔钱十年八年丢在这里没关系，长沙租售比也很健康，不期待短时间内有回报，那你等到长沙不动产价值回归那一天的概率就非常大了。
如果一笔投资的时间期限过长，那么投资的回报效率将会越来越低。
而在长沙的例子中，影响投资回报效率的最大因素是当地ZF的调控ZC。
因此，购房政策、调控尺度、土地供应、产业规划等细微指标，对于楼市投资也是十分重要的，它们在很多时候甚至比城市本身的基本面对楼市的走向影响更大。这些指标我们可以统称为技术面因素。尽管基本面决定了某些事物的核心价值，但是价值如何回归和被发现，是需要长期密切的政策技术面跟踪的。基本面决定的是有没有价值，有没有潜力的问题。基本面投资不讲究时机，投资周期很长。如果用一个词形容基本面投资的话，我们可以叫做：底层大类资产配置。技术面决定的是价值何时回归，是会助推或者遏制价值回归过程的问题。技术面投资讲究“择时”，投资周期较短。或者我们可以对技术面投资做个深入骨髓的描述：妙作。
我们最理想的投资标的当然是基本面和技术面都很好的资产。
但是事物都不是完美的，很多时候，最考验眼光的是在或多或少都有瑕疵的标的中寻找合适的标的。
如何在基本面与技术面因素多方交织的情况下做出合适的评估和判断，是投资永恒的课题。
在对各方面维度、瑕疵、优劣势的评估中，有一部分人脱颖而出，做出相对更好的决策，成为了成功的投资者。
二）技术面的观察指标既然我们知道，技术面对于投资的时机把握具有决定性的影响，那我们需要观察哪些指标和信号呢？笔者总结为主要是两类： 1、政策规划利好2、驱赶对标效应什么是政策规划利好？指的是国家层面的重大支持政策以及重大基础设施、产业规划，层级越高越好，新闻影响效应越大越好。比如：国家中心城市宣布、先行示范区、自贸试验区颁布、国家级新区宣布、成为重大国际赛事、展会举办地、科学城规划、高铁枢纽规划（几条高铁线汇聚）、机场空港枢纽规划（第二机场、增加跑道、4F超大型航站楼）、地铁规划批复里程（线路长度、车厢类型、投资总额）、引入互联网巨头公司进驻、引入985高校分校、引入航天、航空、重工、汽车、笔记本、手机等大手笔先进制造业投资、引入迪士尼、环球影城等巨型娱乐场所投资等....
当然，以上的这些因素，并不是都十分重要。
哪些是真的很重要，哪些其实并没有对外宣传那么重要，这需要长期的观察与判断的经验积累。
比如，当前的国家级新区，自贸试验区都已经是两位数的数量级，有些已经快二十个了，那么其稀缺性和影响力肯定已经大不如前了。

人类筑城的历史已经几千年，城市的兴衰与政治军事、经济发展、人口流向具有密切的关系。多少古城、古都现如今只剩残垣断壁，有谁能够想到，上海县的发展会超越松江府，天津卫会超过保定府？国家力量对于城市的发展有巨大的影响。淮海省不在了，徐州想要恢复影响力道阻且长，曾经的石家庄、郑州不过是小县城，却因为铁路线的汇聚成为了新的省会，而原来的省会城市地位迅速下降。 97年重庆直辖后，全国各大城市几乎每年都会传出来要被直辖的传闻，足见人们对于直辖市的迷恋与崇拜，因为直辖市就是最大的“政策规划利好”，就是对资源的重新分配。什么是驱赶对标效应？指的是各城市的房地产开发与调控政策，从供应端与需求端切实影响了本地市场，但是购买力是流动的，政策的变化会导致购买力的转移，从而不仅影响本地，也影响异地城市的市场。

购买力像鸭子一样被驱赶
比如：不同范围的限购、限贷、限价、限售、土地供应量、土拍规则（容积率、商业与住宅的配比、熔断、竞配建、引入产业、安置房、学校、社区设施要求等）、落户政策、税收政策、学区政策等。上海限购升级后购买力涌向杭州以及环沪，北京限购升级后购买力涌向北三县、廊坊、固安，郑州限购升级后购买力涌向西安，合肥限购升级后购买力涌向长沙，都属于驱赶对标效应的表现形式。
政策重大利好或者调控升级造成的驱赶效应有时会导致一些基本面较差的城市发生行情。
这种情形也就是我们通常所说的“炒作”。这两大类的政策技术面因素，对楼市的走向会产生巨大的影响，对他们的评估判断至关重要。
接下来我们将通过回顾两座“网红城市”崛起的历程，来探讨政策技术因素对楼市的影响。这两座城市，均通过政策技术面“炒作”的方式，不仅仅实现了城市价值的回归，还获得了超额溢价。一）杭州笔者曾写过一篇文章《杭州地段分析》，曾粗略地指出：杭州一直逃不出“江南小城”的格局，长期与苏州、无锡、宁波等城市无甚差别，“小而美”的杭州与摩登大都市隔着很远的距离。不像个大城市，一直是杭州给外人的印象。
尽管民众富裕，城市精致，但低矮的楼房，很少见到规模宏大的建筑设施，经常修着修着塌方的地铁，让人感到都市摩登感不足。杭州在经济发展上曾一度被苏州、无锡、甚至宁波超越，只有旅游这一个拿得出手的标签，被戏称“上海的后花园”。

杭州西湖
浙江省虽然民众比较富裕，但历来全省发展水平比较均衡，省内就有杭州宁波温州三个经济强市，而金华绍兴丽水等城市的发展水平也很高，民众去杭州发展的动力较弱。此外，因为浙大早期的合并操作，导致杭州本地重点高校数量少，大学生的数量质量也很一般。曾经的杭州无论是对本省的人，还是对外省的人，吸引力都乏善可陈。要想改变人们对于杭州的刻板印象，谈何容易。从基本面来看，5年前的杭州，只不过就是一个带有一点互联网气质的普通二线城市而已。可是短短几年时间，杭州的城市地位迅速攀升。这其中最重要的推动力量，就是技术面因素。我们先看政策规划方面。杭州的崛起，是一部教科书式的城市营销，更是一个多重政策规划利好叠加的上升效应。从2014年起，杭州的一系列利好就接踵而至。首先是阿里巴巴于2014年上市开启了互联网时代，同年11月11日，双十一全天交易额571亿元，杭州的知名度开始上升，在旅游城市的标签之外，打上了互联网烙印。 2014年，中共杭州市委、杭州市人民政府印发《关于进一步加快城市轨道交通建设发展的若干意见》，总是修着修着就塌方的杭州地铁开始加速建设。
要知道此时的杭州地铁建设远远落后于国内众多省会城市，仅仅只有两期5、6条线路的规划。 2015年2月，杭州成功获得2016年G20峰会举办权。 2015年9月，杭州成为继北京和广州之后，中国第三个举办亚运会的城市。随即杭州开始了钱江世纪城、奥体中心等跨钱塘江的大手笔建设。 2016年9月4日-5日，中国杭州召开G20峰会，美轮美奂的“最忆是杭州”演出震撼了全国。

杭州钱江新城
2016年12月21日，国家发改委批复杭州地铁三期建设规划，这次规划可谓杭州地铁大跃进，2022年杭州地铁运营里程将达到400公里，也是对杭州举办2022年亚运会基础设施建设的大力支持。 2017年，浙江提出建设环杭州湾大湾区，阿里巴巴设立达摩院。年底，秦朔的一篇《致上海——你将沦为环杭州城市，还是勇当众城之神？》引爆话题，让人感叹杭州发展之迅猛。 2018年4月，教育部官网公布西湖大学正式获教育部批准设立，由施一公出任西湖大学校长（代）一职。
2018年底，杭州人口接近1000万人。 2016-2018年，短短三年时间，在杭州城市形象与地位迅速提升的同时，杭州楼市也坐上了火箭，这更给了市民以一线城市的自信。媒体、民众、企业界、学界的共振，将杭州推向了高光时刻，新一线城市的名号响彻大江南北。尽管杭州楼市的调控一直在升级，限购限贷限价摇号一个不落，但给人的感觉总是慢半拍。
而在这一次次世界级、国家级的重大政策规划利好的冲击下，其楼市表现早已不言自明了。我们再看驱赶对标效应。来自上海被限购群体的购买力是杭州楼市启动的至关重要的因素。 2015年下半年到2016年初，上海楼市走出了主升浪，2016年3月25日，上海出台了升级措施，非沪籍人上海买房社保由2年变成5年。这直接让无数人失去了购房资格，而这些民众的购房需求与热情并没有消失，他们转战杭州，为杭州楼市提供了巨大的能量。杭州是一个二线城市冲击一线城市的标本案例，也是一个购买力被驱赶从而引发行情的经典案例。二）西安笔者曾经于10年前在西安长期居住，当时的西安，还是灰蒙蒙的，到处都是城中村。今年，西安鱼化寨现在要拆了，想当年，像鱼化寨这样的大村子，少说也有几十个，出了西安二环，公交车的站名不是这个村就是那个村。小寨赛格当时正在整修，一时间这个商圈看上去最大的购物店居然是美特斯邦威专卖店... 全城第一个万达广场（东门万达）都还未开业，开元商城已经算是市内较大的商场了，除了永宁门外王府井的几家奢侈品店外，整座城市与摩登和时尚隔着十万八千里的距离。西安火车站的治安也被当地人广泛诟病，每次去火车站要紧紧的捂住自己的钱包。大唐芙蓉园虽然很美，曲江池公园也修好了，但是仍然不足以让我喜欢上西安。毕竟除了曲江板块，其他版块的城市面貌乏善可陈，白天从车窗外望去，一片灰，灰的看不到什么朝气。这大概真的是个三线城市吧，我心中默念。

西安城中村
一直到2015年，西安的GDP和经济发展水平还真就是一三线城市，国内的城市论坛上，西安从来都拿不到台面上。如果提到西安，大部分都是对“八百里秦川出懒汉”的感叹以及因循守旧的风气的批评，和东北城市的口碑并无二致。不过，尽管西安那些年默默无闻，但是以其大区的区位、资料教育资源的聚集程度，还是要比郑州在名气上要响的。那些年的郑州还深陷郑东新区“鬼城”的舆论漩涡中无法自拔。从基本面来看，西安没多少人口腹地，西北本身气候生存条件还不如东北，人口也较少，陕西省才3000多万人，其他西北省份人口更少。
光人口这一个指标就足以对其未来发展造成限制（所以才引发了西安后面的抢人行动）。再加上城市面貌的落后以及高新技术产业发展一般，尽管坐拥大区中心和高教中心，但是其强三线弱二线的底色当时看不到大幅度改观的可能。西安的崛起，属于政策规划与驱赶对标效应互相交织的结果，是典型的的技术面因素推动。 2016年中央电视台春节联欢晚会西安分会场位于西安城墙(南门)，西安作为此次春晚四个分会场中最重头、面积最大的一个城市分会场，这是西安第一次开始了其“高调宣传”序幕。 2016年夏天，在楼市四小龙之外，有一座城市的楼市爆发出惊人的能量，他就是郑州，短短半年时间，郑州楼市完成了主升浪，北龙湖片区3万、4万的楼盘比比皆是，很多楼盘在体育场开盘被抢光。 12月，郑州楼市调控升级，严格的限购限贷将众多购房需求拦在门外，但是已经被楼市教育的郑州人，发现了隔壁的一个价值洼地---西安。尽管西安楼市几乎没有什么启动迹象，但是河南高校资源匮乏，很多郑州人抱着即使不掌，好歹为了孩子教育也值得买的态度，坐上了去西安的高铁。西安楼市因为城中村、规划、小产权、容积率等原因库存巨大，郑州人不过是帮着去库存，尚且无法带动大盘向上。 2017年初，西安地铁深陷“问题电缆”事件，但与此同时，西安发布放宽落户新政，简称“三放四降”，直接把争夺人才的目标人群，降低至大学生群体，西安的抢人大战就此打响。 2017年以来，西安已经吸引了众多大企业的投资与业务入驻。在所有的投资项目中，物流设施建设项目是一大重要的内容，阿里、京东、传化集团、海航集团、圆通、中通等企业物流项目争相布局西安。 2017年一整年，随着全国各大二线城市楼市的火爆，西安楼市一直在不紧不慢的向上爬，高新区、曲江区已经是量价齐升，一房难求，但尚未全面铺开，全城开花。 2018年1月16日，阿里巴巴集团丝路总部在西安揭牌。 2018年1月10日，西安发布了“百万大学生留西安就业创业5年行动计划”，并将行动计划推进作为“一把手”工程。 2月4日，西安市公安局召开誓师大会，全力推进实施为期三年的“人才、人口”争夺攻坚战专项工作。
此专项工作的任务是：2018年至2020年底实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务。 2月7日，国家发改委和住房城乡建设部正式发布《关中平原城市群发展规划》，作为关中平原城市群的核心，西安跻身为第9个国家中心城市。 2018年的春节，西安举办了“西安年·最中国中国年·看西安 ”的活动，并且开始大量在抖音短视频平台进行西安的形象推广，摔碗酒、无人机灯光秀、大唐不夜城迅速刷屏，西安与成都重庆并列为抖音网红城市。 2018年5月28日，西安SKP开业，与北京SKP同属北京华联集团的西安SKP是该集团的第二个SKP项目，从布局来看，西安SKP并没有因为开在更内陆的地域而降低档次，仍然选择了以奢华为主的品牌矩阵。

西安SKP 与西安“抢人大战”同时火爆进行的，是西安的楼市。2018年初的几个月间，西安楼市迎来了主升浪，纷纷翻倍，部分区域掌幅超过成都，这是在前几年西安想都不敢想的事情。尽管2018下半年开始，西安楼市开始冷却，但是在2019年，西安楼市居然再次热了起来。 2019年3月，西安常住人口突破一千万。西安也仅仅用了不到三年的时间，完成了自身从三线/弱二线向强二线/新一线的急行军。三）技术面与基本面的关系如果说成都重庆武汉南京等城市的飞速发展与崛起变化，已经令人叹为观止的话。那么杭州与西安的发展简直就是弯道超车屌丝逆袭了，发展速度和地位提升的幅度都超过了其他二线城市，进行了一场针对公众彻底的印象重塑。这两座城市的不动产价格也是突飞猛进，掌幅也超过其他二线城市，为当地市民带来了巨大的幸福与自信。市民还是那些市民，店面还是那些店面，商场还是那些商场，城里的企事业单位还是那些企事业单位，但是城市已不是他们所熟悉的城市。基础面的变化是缓慢的，而技术面却能够推动加快基础面的变化。成千上万的游客挤满了断桥、苏堤、秦始皇兵马俑博物院、大唐不夜城，这两座城市成为了外地人心中的向往之地。而这一切的发生，其主要因素是政策规划和购买力驱赶效应所导致的技术面变化，而技术面的变化反过来推动了城市基本面的变化。城市的自我“妙作”到最后，居然坐实了资产价格，这真是最皆大欢喜的事。但是，我们需要注意的是，并不是每一座城市都如此幸运，都能“妙作”到最后坐实价格，而是很可能“妙作”到最后一地鸡毛。一个没有什么资源基本面支撑的城市，技术面的变化并不能够带来真正的资产价格的升值。比如，一个偏远的郊县，突然圈起来一片地，冻结户口，规划自贸区、第二机场、XX示范区、XX产业园、中欧班列起点。。。

上海汾湖
或者一个大城市周围不限购的外省市临近小镇，因为限购，购买力外溢突然迎来了一大批大城市的民众来扫房子，环京、环沪、临深、环宁概念应声而起。开发商拿着地图指着一个都没有上报给FGW的地铁线路信誓旦旦的说五年后即将通车，三年后万达广场开业，45分钟开车到达人民广场、新街口，国贸、福田、天河、光谷、高新区。。。

武汉葛店
这种“妙作”是永远没有坐实价格的那一天的，一手房价格天天掌，等过了几年交房入住后很可能什么都没有兑现。 45分钟时间指的是半夜两点钟一路绿灯开车狂奔才能够到达。问开发商，开发商两手一摊：“这些规划的落地不归我管，请致电规划部门。”

成都视高
技术面不能够脱离基本面而独立存在。西安至少是西北大区中心，高教中心，振兴西北一定要先振兴西安。杭州是发达的长三角地区的省会城市，浙江省是GDP全国前列的省份，民众富裕，经济有活力。而一个荒芜的小镇，小县城，却还指望着第二机场、合作示范区、自贸区逆天改命。。。那一定是深坑不见底，就等人来接盘了。
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