本报实习记者 陈婷 记者 赵毅 广州报道
自引入广州地铁作为战略股东以来，越秀地产股份有限公司（0123.HK，以下简称“越秀地产”）的“轨交+物业”项目布局加速。
10月22日，越秀地产股东大会以99.99%高票通过关于收购两项广州新地铁房地产项目51%权益的事项，收购完成后，越秀地产轨交物业项目的总建筑面积将增至约320万平方米，约占公司总土地储备的15%及一线城市土地储备的36%。
此前，越秀地产在2月27日完成首个“轨交+物业”项目——“品秀星图”86%股权的收购，同时引入广州地铁成为公司第二大股东，持股比例为19.9%。
上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国经营报》记者表示，相比走传统的项目开发路径，地产商参与城市运营（如布局轨交物业项目和城市更新项目）的市场前景较为广阔。此外，体量较大的地块经过开发和更新，也能给企业带来较为优质的土地储备。
合作深化
10月24日，越秀地产TOD模式的三大“巨无霸”项目——品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚集体亮相。
越秀地产方面表示，通过引入广州地铁作为战略股东，可实现其“轨交+房地产”的均衡业务战略，与广州地铁之间产生的业务协同效应将使公司能够保持良好的市场地位。
越秀地产产品中心负责人洪国兵透露，目前越秀地产已有三个TOD上盖居住物业，总建筑面积超过329万平方米，未来将会覆盖25000位业主。
截至2019年6月30日，品秀星图项目完成21亿元的合同销售额，实现权益持有人应占盈利约18.7亿元，同比上升42.4%。
10月22日，越秀地产股东大会批准收购两项新地铁房地产项目51%的权益，分别为萝岗项目和陈头岗项目，与广州地铁的合作进一步加深。
其中，萝岗项目位于广州市黄埔区萝岗，毗邻广州地铁6号线香雪站，仅相隔600米，项目总建筑面积约94万平方米。越秀地产方面表示，其建造规划是由住宅、楼宇及教育设施组成的多用途物业综合体。
另一项目陈头岗则位于广州市番禺区广州南站板块，毗邻广州地铁22号线陈头岗站，项目总建筑面积约88万平方米。地铁22号线计划于2020年开通营运，离广州南站仅一站距离。
越秀地产总经理助理、越秀地产大湾区轨交地产公司总经理张研表示，越秀地产与广州地铁进行战略合作，双国企联手将会成为“轨交物业开发专家”。
张研认为，在项目的选择上，所开发项目应具备有利于发挥两家国企优势的条件。广州地铁的专业体现在土地的前期策划和整理以及地铁的建设运营上，而越秀地产在项目开发、商业运营等方面具有优势和经验。其次，公司将会从市场的角度去判断项目是否符合投资要求，如规模、区位等。
要求更高
公开资料显示，TOD概念最早由彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）在1992年提出，起初是为了解决二战后美国城市无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。
城市数据团数据科学负责人魏川登认为，TOD模式会带来人口和企业的加速集聚，改变城市经济格局，随之而来的，则是房产企业价值的提升。
张研表示，TOD项目的开发门槛较高，难度较一般项目大。“项目所在区域的地理高差，以及由此带来的材料运输、地铁运营保护等问题，都对开发商提出了更高的要求。”
“在成本投入方面，项目前期的开发成本较为可控，但后续如因缺乏专业团队的开发和管理，也会造成项目的成本上升。”张研补充道。
值得注意的是，越秀地产与广州地铁合作的三个TOD项目均采用“孵化+购买”的形式，即由越秀集团先行孵化，待项目进入销售阶段产生一定现金流时再将项目注入上市公司。越秀地产方面表示，此种方式对公司的现金流将不会造成太大的影响。
10月21日，越秀地产发布公告称，拟出售全资附属公司顶卓有限公司所持有的佛山市南海区越秀地产有限公司100%股权及其有关债务。越秀地产方面表示，预期潜在出售事项可提升集团资产周转率和提高现金回流，以及收购或投资其他土地或物业项目的能力。
截至2019年上半年，越秀地产资产总计2082.74亿元，总负债上升至1556.55亿元，资产负债率为74.74%，较2018年同期（73.41%）略有增长。
上半年，越秀地产在境内成功发行25亿元公司债，其中3年期的发行利率为3.85%，3+2年期的3.93%，平均借贷成本为4.76%，同比下降6个基点。
据最新数据披露，2019年前三季度，越秀地产累计合同销售额为480.55亿元，同比增长34%，完成全年销售目标（680亿元）的71%。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）