摘要：本文以政府调控租赁住房租金为切入点，提出片区住房基准租金定价思想。从估价原则、租金构成、租金的影响因素以及片区市场租金折扣法租金定价模式几个方面，构建出求取合理片区住房基准租金、项目租金、单间住房租金的定价框架，并对片区定价模式、片区住宅市场租金的求取和折扣体系进行可行性论证。本文也从从侧面解决了房地产估价机构在如何在住房租赁市场中提供的高质量的问题。
关键词：住房租赁市场  估价服务  租金折扣法  片区定价
1引言
自2015年《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布以来，住房租赁市场正式进入政府大力支持发展的新时期。
2017年，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住宅租赁市场的通知》提出培育规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁服务平台，増加住房租赁有效供应，增大财政金融支持力度。十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。”
中央经济工作会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。由此可知，受政府工作指导，“住有所居”的目标将在2018年有实质性进展。
2018年，由中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制进ー步激发居民消费潜力的若干意见》，提出，大力发展住房租赁市场，鼓励长期租赁，加快推进住房租赁立法。
由省住建厅、省工商局联合印发的《湖北省住房租赁合同示范文本》，提出，自2018年10月1日起，我省住房租赁企业、房地产中介机构在开展住房租赁业务时应当提供本示范文本，供当事人阅读。合同示范文本的发行进一步规范了住房租赁行为，在一定程度上规范住房租赁市场，保障租赁当事人的合法权益，鼓励租赁消费。
自2017年7月起，武汉市着力打造的“互联网+租赁+金融”平台建设，进一歩降低住房租赁企业的贷款成本。
2018年9月27日，中国社科院财经战略研宄院、中国社科院城市与竞争カ研究中心项目组发布报告，指出在严厉的限购限贷政策作用下，ー线城市房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过ー些曲折的形式表现出来，比如住房租金快速上涨等。
回顾近三年的住房租赁市场，尽管有大量的指导性政策出台，但是当前我国住房租赁市场规模在市场交易中的比重仍然较低。租赁市场“冷热不均”的现象显著。
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问题总结与分析
城市化建设的加速发展和高额的房价现状己成为当今社会发展最关注的问题，与之息息相关的房地产产业是国民经济的重要支柱之一。如何減少房地产经济泡沫在刚刚兴起的住房租赁市场的影响，如何使住房租赁市场健康发展，是未来房地产市场急需解决的问题。住房租赁市场的结构不均衡、发展滞后，楼市房价的虚高所带来的房地产泡沫的危机，对后期住房租赁市场的发展都给予了強烈的期望。
租金定价模式的确定是解决当前住房租赁问题的重要问题之一，体系框架问题又是租金定价实实施行的首要的关键的步骤。对于住房租赁市场租金的定价，目前的现状是尚未有成文的规定对普通住房租金的定价进行约束，主要是对少部分保障性住房租赁价格的定价进行指导，应用的范围较小，且由于是保障性政策，多以政府的补贴救助为主，若一味扩大至整个市场，財政压力将无法担负。本文立足于当前的住宅租赁市场现状，就租金定价模式的体系框架问题提出了如下见解。

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租赁住房运营管理中的估价服务一一片区“基准住房租金”模式的提出
1、 政府调控划片区“基准住房租金”模式的试想一一武汉市片区市场房价模式的引用
2018年9月25日，武汉市直发布《武汉市住房保障和房屋管理局存量房基准价格数据库维护第一次公开招标公告》，项目开标时间是2018年10月16日，存量房基准价格风向标己起，武汉片区式指导存量房市场价格的模式己经开始准备试行，房地产市场价格和租金价格存在内在的必然联系，住房租赁市场的兴起，已成为房地产市场中除买卖市场外另一方重要市场，但现行的状况是住房租赁市场发展并不完善，所以未来政府调控势在必行。故本文提出片区基准住房租金模式试想。
2、 租赁住房运营管理中的估价服务
(1)  租赁住房运营与估价服务的联系
对于租赁住房运营管理中的租金问题，房地产评估机构如何提供高质量的估价服务？根据合理高效的评估技术体系，提供切实可靠的租金价格评估输出服务。这既是欣欣向荣的住房租赁市场给与房地产评估中介机构的更大的发展平台，也是房地产中介机构积极参与租赁住房运营管理，积极响应国家政策对住房租赁市场的政策支持。
(2)  高质量估价服务的原则
房地产评估中介要适应未来的发展趋势，要在房地产服务业市场中占据更大的市场份额，便要扩大技术支撑和提高产品质量。第一歩就是要遵循高质量估价服务原则，本文以房地产评估中介机构在租赁住房运营中提供的租金评估服务为例，提出以下原则：
估价时点原则。商品价格会随着时间的变化发生变化，特别是像房产这ー类价值体量较大的商品。住房租金的确切的价格表达，一定与具体的价值时间一一对应，基准价格的应用时间段也有时间限制。
房屋租金的替代原则。片区住房市场租金的价格是根据同片区所有房租金的市场价格进项综合计算，传统单项租金评估选用多个类似案例进行相关因素修正得到比准价格，然后进行综合定价（如使用算数平均值法）。前者与后者一祥，同样使用了房屋租金的替代原则。
最高、最佳、合法使用原则。目前房地产租赁市场立法不完善，未来根据片区市场租金折扣法租金定价模式确定具体单项、单间住宅的租金价格，既要保证价格合理，又要保证满足确定的住宅居住标准，同时也要保证出租房租金体现最高最佳利用和合法利用原则。
商品的等价交换原则。合理的租金定价使得交易双方实现等价交换。
价值价格原则。价格始终围绕价值上下浮动。
市场信用活动的价值补偿原则。使住房承租期间所进行的融资投入成本、利息、费用得到价值补偿。
4租赁住房定价创新模式构建
1、租金的构成要素
租金由概算成本、继续投入成本、市场期望利润、租赁终点房屋的价值等四项构成。租赁起始点时的概算成本，包括房子的购入成本、装修配电成本以及维修保养成本。租房期间房子的继续投入成本，包括贷款缴纳、筹资费用，维修保养费用。市场期望利润，受房主期望的市场最大利润和租户的收入水平共同影响。租赁终点房屋的价值，与租赁起点的概算成本、期间投入、期末的市场状况有关。
2、影响因素
房屋租金特征因素的确定与选取，既要保证特征因素与房屋租金相关，又要保证特征因素之间两两不相关，但由子房屋租金的影响因素的复杂性，影响房屋租金的因素之间多存在隶属或多层相关的复杂联系。为避免研究的复杂性，同时，根据上述租金的构成要素分析，并参考众多国内外文献，得出影响租赁住房的主要因素分为市场因素、收入因素、成本因素。
3、片区市场租金折扣法租金定价模式
(1) 片区划分
片区划分是片区定价的前提。武汉已现存最新版基准地价片区划分方案。片区基准租金的定价模式的初衷与基准地价定价模式对于市场地价的指导初衷是一致的，都体现了政府对房地产市场的调控，防止房地产市场过热，回归价格理性。土地片区的划分也有一定的时间区间限制。到下一个时间区间的起点，片区划分方案应立即更新，来适应城市的快速发展。
武汉市现存的住宅基准地价片区划分为10级，331个片区，以ー级住宅土地为例，共分为13个区，其中汉阳区7个、武昌区6个。具体住宅土地级别、区域划分方案参见《武汉市2014年城镇土地级别与地价更新》。
(2)片区住宅市场租金确定
片区住房市场租金价格（W)需要由整体评估法来确定，整体评估法的思想来源于武汉市片区基准房价的试行准备和有关公共租赁住房租金定价模式猜想的文献参考。整理评估法是根据片区内的所有单项或单间住宅的租金价格综合定价得出片区市场租金，具体的评估流程如下：首先是影响房屋租金的特征因素与房屋租金比价关系的构建，片区住房市场租金体现了一个片区的房屋租金标准水平，这个片区的其他住房租金就由片区住房市场租金和比价关系确定。
再者是比价关系的量化，与传统单项评估中的市场比较法修正体系类似，涉及租金影响因素、影响权重比例、价格调整体系。一直以来评估行业都在对比价体系进行钻研探究，目前虽己经取得了一定的成果，但比价关系一直未有明朗清晰的说明，后期的研究工作将继续进行。
然后是进行片区内所有单项或单间住宅租金评估与住房分类工作，这里的分类工作是单项或单间住宅的市场租金与影响因素的一一对应的住房分类，简单举例就是具有某一特征因素的单项或单间住宅的市场租金归为ー类，当然这只是简单的打个比方，实际操作要比这个复杂得多，这就需要引入強大的计算机数据分析系统。
最后，由分类的单项房屋租金根据量化明朗的比价关系反算综合得到片区市场租金。注意，这里的市场租金是在具体的评估时点的片区市场租金。
(3)  片区基准租金确定一一基准租金折扣系数
片区住房基准租金（R)由片区房屋市场租金（W)和基准折扣系数（Q1)共同确定。这里充分体现了政府对市场过高的房地产价值期许的调控。民生问题与市场利益最大化问题的博弈始终是政府调控的根源所在，基于国内外对于房租收入比的研究和学习有关探讨深圳市公共住房租金的新型定价模式的文献资料，提出主要考虑市场因素、片区内人均收入、成本因素三点，进行片区市场租金构成权重比确定，其中权重的确定主要来自政府的政策偏向，可釆用04打分法（其他级别打分法，如十级打分法）确定，从而来进行基准租金折扣系数确定。
计算公式如下
R=W*Q1
(4)  项目租金确定一一项目租金折扣系数
项目租金（rl)由片区基准租金和区域因素折扣体系(Q2)共同决定，在片区基准租金确定的前提下，同一片区的不同区域因素将引起房租价格的变动，诸如位置、交通、环境等因素，同一片区的不同的住房项目的各个区域因素对住房租金价格的影响的量化体系就是项目租金折扣系数。
计算公式如下
rl= R* Q2
(5)  单间租金的确定一一单间租金折扣系数
单间租金（r2)由项目租金和个别因素折扣体系（Q3)共同决定，在项目租金确定的前提下，同一项目的不同个别因素同样会引起房租价格的变动，诸如：楼层、朝向、采光、装修等，同一项目的不同的单间住房的各个个别因素对住房租金的影响的量化体系就是单间租金折扣系数。
计算公式如下
r2=R* Q2* Q3
4、可行性分析
(1)  片区定价方案的可行性
武汉市2014年基准地价体系包括级别基准地价、区域基准地价，具体包括基准地价表、片区基准地价表、土地级别与基准地价图和基准地价修正系数，片区划分的思想始终贯穿其中，以住宅用途基准地价片区划分为例，住宅用地级别边界是片区划分的实际形成成果，同ー个住宅土地供需平衡圈、一定程度上的区域因素与个别因素相似的土地等为ー级，再各自由同一级土地不同的区域因素、个别因素聚集土地划分不同片区。在本次片区住房基准租金定价的片区划分中，基准地价片区划分为我们提供可利用的划分方案。
片区住房基准租金，代表了一定时间范围内ー个片区内住房租金的合理水平，同一个片区内的住房，处在同一个供求圈，一定程度上的相似的区域因素以及个别因素的片区内，影响住房租金的不同的区域因素和个别因形成不同的片区划分。片区定价方案的可行性在于它与传统的单个项目、单间住房在评估项目在原理上的相同性，片区住房基准租金定价方案是由片区内所有房屋的市场租金水平综合得来，体现了片区内住房的共性特点，这也是替代性原则的体现。最终单间住房或单个项目租金是由区域因素、个别的因素的具体不同的因素修正(折扣体系）修正得来。
(2)  片区市场租金确定的可行性
地理信息系统（GIS)技术、特征价格定价模式、模糊定价模式引入房地产评估系统构件是评估业务领域未来发展的光明前景，GIS的技术的引进，大規模批量单项评估工作的进展有实现的可能性，它也是整体评估求取片区市场租金的技术支撑，地理信息系统技术及其与计算机系统结合的有效结合使GIS具有強大的空间数据收集、存储、管理和強大的分析、有效查询能力以及具有多种空间数据的显示功能，结合特征价格对特征因素的关系的认定和模糊定价对多类型多联系因素定价的定价解决方法的指引，共同构成片区市场租金评估机制。由于房地产的不可移动性和空间存在性，住宅租金与地理信息具有的不可分割的联系，信息分析整理，数据分析与可视化成为片区市场租金评估工作的可行性原由。
(3)  折扣系数确定的可行性
片区住房基准租金折扣体系直观的表现了影响片区住房市场租金的三大影响因素（市场供求、片区内人均收入、房屋出租成本）对房屋市场租金的影响作用的大小，具体的折扣体系是影响作用的量化结果，为验证片区住房基准租金折扣体系的量化的可行性，这里引入参考文献中的探究公共租赁住房关于片区基准租金折扣体系的量化模型，

 P1代表片区住房基准租金，P2代表片区住房市场租金，w1代表收入因素所占权重；w2代表成本因素所占权重；w3代表市场因素所占权重；代表完全考虑收入因素确定的租金价格与市场租金的比值；代表完全考虑成本因素确定的租金价格与市场租金的比值。
根据武汉市现有的基准地价片区划分，确定各片区住宅市场租金水平。根据04打分法（或十级打分法）进行各片区内市场、收入、成本权重比率测算，根据上述折扣量化模型进行相关的折扣体系测算，由于具体的片区划分界限还未明确，故利用武汉市实际数据进行可行性检测尚不可实行，这里只借鉴关于深圳市公共住房片区基准租金折扣系数的实证模型，提供一种可行的思考模式。
现行的基准地价对于区域因素与个别因素的修正，以及相关房地产估价规范中对于项目、单间层面的因素修正，己有详细可行的修正体系，在此不多加赘述，项目租金折扣系数与单间租金折扣系数的确定可详细参考，故有充分的可行性。
5总结与展望
目前现有的情况是，住房市场畸形导致偏高的价值、价格期望，最终导致住房价格偏高和租房价格偏高。不匹配的收入情况、需求量大但购买力不足已导致较大的去库存压力。减少大量住房买卖市场投机性行为，严禁炒房行为，使房屋回归居住属性。使房价回归理性，减缓增速，房地产买卖市场健康平稳发展。未来立法保障租房权益，长租型模式的发展，多方位融资途径引入住宅租赁市场使市场更有活力，合理公平的租房市场价格，明确保证的住房质量，将大量住房需求拉入到住房租赁市场，从而平衡买卖市场，最终实现协同发展。
本文只从如何确定公平的租房价格的方向提出了试想的模式。借由当下武汉市片区市场房价模式的试行准备，和学习有关探究公共租赁住房定价模式参考文献，提出片区市场租金折扣法租金定价模式，涉及整体评估、批量评估思想与新型计算机技术的引用。但具体的落实性与验证性还有待考量，这正是本文的不足之处，空泛之处望指摘。
参考文献：
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[5]  王吓忠.房屋租赁市场中租金的确定方法研究[J].中国管理科学，2004，12(zl):323-328.DOI:10.3321/j.issn:1003-207X.2004.zl.075.
[6]  柴强.发挥估价在培育和发展住房租赁市场中的作用[J]。2017中国房地产估价年会文集，2017: 1-7.
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