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最近两年，在体验经济的浪潮推动下，各种各样的网红售楼处越来越多。几个趋势很明显：
一是颜值越来越高。摆脱了过去一味奢华的审美风格之后，近两年的售楼处风格越来越多样，更简约、更现代、更先锋的设计在全国各地都在涌现。
二是功能越来越多样化。有把售楼处变成米其林餐厅，名厨坐镇的滨江一品苑；有变身网红咖啡店的北京万科翡翠长安、常熟万科公望；还有变身艺术馆、图书馆、科技馆的。没有个特殊功能都不好意思做售楼处。

然而，实际上，售楼处并不是高大上就够了，还需要同时满足很多的需求。
一是，目前，整个地产行业的利润率都在不断地萎缩，作为销售工具的售楼处，所有高大上的设计，都需要满足快周转、低成本、高利用率的前提。如果没有更大的回报，动辄巨额投入做售楼处，肯定是得不偿失的。所以很多人会认为，这些售楼处美则美矣，华而不实。
二是，目前国家开始鼓励现房销售，已经有很多地区在响应和落地，逐渐会有越来越多的现房项目入市。而售楼处是用来讲故事的，提供的是一个想象空间。一旦所见即所得了，传统的售楼处如何促进销售，也需要思考。
从这两点出发，来看待目前很多房企的售楼处创新，其背后的逻辑会更加的清晰。
01
临建型售楼处
一要高周转，二要省成本
?
目前，传统售楼处的极限建造周期是多少？
某些快周转的房企，已经压缩到了35天！
而这个数字对于绝大多数的房企来说，都是可望而不可及的，
一、标准化+模块化设计，节省工期
例如，保利的类模块化售楼部设计，像搭乐高一样建售楼部，不仅可以节约工期，还可以重复利用钢结构，大大降低建造成本。
首先保利通过统计和研究，根据售楼部各个模块的配置率，将模块分为基本功能模块和附加功能模块，以及确定每个功能模块合理面积范围。在不同项目应用时，只需要根据项目的营销需求和成本目标选择模块就可以了。再根据场地条件限制，在基础售楼部平面上进行面积调整和流线优化。



在平面标准化的基础上，各个项目还可以根据自己的定位和产品特点，在建筑/园林的材料和室内软装上进行个性化选择，体现出项目的风格差异，满足项目展示的个性化需求。
同时，这种售楼处的成本优势也很明显，这种钢结构售楼部，节点都是采用标准化高强螺栓连接，钢梁和钢柱的重复利用率高达90%。按照市场综合单价暂按1万元/吨，钢结构拆除重新按照暂按0.3万元/吨。园林乔灌木和室内软装的重复利用率也能达到70%以上！


  
二、集装箱搭建创新
集装箱售楼处其实并不新鲜，之前就已经有很多项目做过。因为集装箱搭建的优势很明显，搭建速度快，一般来说，单体建筑10-20天，组合式建筑20-40天，就可以交付使用，而且不受到雨季等自然环境的限制，使用后还可以回收重复利用，所以很多项目会用集装箱来做临时售楼处。
但是作为销售工具，集装箱售楼处的缺点也和它的优先同样突出，造成一直以来使用范围有限，位置很尴尬。
一是集装箱建筑的室内空间的展示面不足，受到3米固定层高制约，而且结构柱密集，平面布局也很局促。
二是外立面的瓦楞板表现效果比较单一，工业风的标签很难和项目的整体定位和风格进行匹配。尤其是今年来中式风格的项目越来越多，集装箱的工业风格很难满足项目需要。
三是集装箱建筑和售楼处外围的景观设计是脱节的，很难做到浑然一体的和谐效果。
为了解决这些问题，很多开发商都在研究，目前保利、金地、龙湖，都做出了颜值和功能都不输传统工艺的售楼处，运转周期还要快很多。
例如保利，在美感上，通过赋予集装箱第二层皮肤来实现风格的转变，利用镂空金属板表皮藏灯及大面积落地窗的元素，也使得室内空间效果更通透。

▲镂空金属表皮以及大面积落地窗
保利·天汇项目，通过重复利用保利·林语镜的售楼处，保持原箱体结构不变，增设一个箱体，同时在原箱体的外面挂了一层白色钢板，整体进行重新装修，打造出全面貌的高贵现代感十足的售楼处，总工期仅为60天。
而且由于在初次建造的时候，就考虑到了后期再利用，特意设计为开拆卸结构，使得成本也节约了近60%。

北京和悦华锦项目，虽然不是直接利用传统集装箱体，但是采用了集装箱模数建立结构，结构建造和施工安装过程也都是按照集装箱模式。在设计阶段根据项目需求预制模数化固定柱网结构，内部大空间无柱网，结构最大可做到12m跨度。打破了集装箱建筑的平面布局限制！
龙湖甚至还利用集装箱，做了对颜值要求很高的豪宅售楼部。
例如，广州龙湖双珑原著，同样利用铝板和玻璃幕墙的“第二层皮肤”，创造出简洁舒展的线条，把集装箱消隐得不留痕迹 。


内部展示空间和利用率也非常不错，沙盘展示区做成了一个层高 6 米的通高空间！展示区由 4 个长 12 米、宽 3 米、高 3 米的集装箱构成，对重合处的横梁切除后进行有效加固，确保结构安全。

同时，通过引入中庭，优化了内部空间的流动性；通过园林的点缀，让建筑的收口也更加自然。整体风格和谐，根本看不出来是集装箱搭建。

龙湖双珑原著整个售楼处，从设计、生产、安装，到竣工开放，总共不到60天的时间。集装箱售楼处不再是刚需盘专利，豪宅别墅盘也同样可以操作。
三、集约式售楼处
相较于耗资耗时不菲的竞品售楼处，一些项目也开始探索更经济的替代方案。
例如保利时光印象售楼处，就是一个25米*25米的两层方盒子。首层为600多平方，且在一层空间内完成了整个入口-模型企业文化展示-接待-开放洽谈-签约-财务-样板体验流线，二层设两个室内样板房。

方形平面，采用完全开放式的布局。通过对功能分区和流线的优化，将空间效率提升至极致。

而且整个外部立面非常炫丽，立面材料为穿孔铝板，并大量使用基本单元，大大降低了成本。土建工程单方为1535元/㎡，硬装单方2465元/㎡，软装1690元/㎡，幕墙工程662元/㎡，最终造价缩减到单方10000元/㎡。

而且由于大量使用基本单元，可复制比例高，工厂内机械完成框架切割及线路预埋，省去普通钢构及土建现场加工、砌筑时间，现场安装迅速。整个工程从设计确定到完成施工对外开放，总共只耗费了125天。
不仅提高了建设效率，还同时满足了里面美感。冲孔铝板幕墙，到晚上配合灯光效果，就会变成进化图案，丰富了建筑趣味。


这些从成本上、工期上进行优化的售楼处案例，对于一些把售楼处作为临建的项目来说，很值得学习。
而且，据说去年有一些沿海城市还发布了新规，为了杜绝安全事故，从2018年10月1日起，严禁在未经验收的单位工程内设置售楼处，售楼处与样板房必须在楼体以外临时设置。在这些城市，这些案例同样有更广泛的借鉴意义。
02
留存性售楼处
要打造成社区功能配套
或是成为新地标
?
当然，售楼处打造，并不是只有节省成本、压缩工期这一种思路，例如在现房销售的背景下，很多项目都开始“去售楼处化”，把售楼处作为未来项目配套来进行打造。对于客户来说，同样是所见即所得。很多项目+咖啡馆、+图书馆，都是这种考虑。但是这种配套设施，策划的时候不能跟风，需要考虑几个方面的问题：
一是配套设施的自我生存能力，也就是后期维护运营的成本。有一些售楼处将利用共建来做售楼处，后期交还给政府。
二是配套设施对客户的吸引力，也就是这个配套能不能为项目杀客和溢价，提供某种帮助。
三是配套的舆论制造能力。有一些项目售楼处能够成为城市级的打卡地，也有一些高大上的项目门可罗雀。
目前几方面都能兼顾的大概有几类：
一、幼儿园
例如，旭辉银盛泰·博观熙岸，项目售楼展示区就打造成为了童梦游乐体验馆，后期作为社区幼儿园使用。建筑外立面使用了浅灰色铝板与炫彩铝板结合，基于三种色彩的变换，从不同角度不同位置，带来不一样的体验。园林为七巧板设计，整个项目都充满童趣。


这种售楼处在销售期，不可能缺少人气，就算不买房，家长也会带上孩子去玩。而且这个售楼处以后会一直作为幼儿园来使用，对有孩子的家庭来说，家门口有个这样的幼儿园，根本就无法拒绝。
  


合肥皖投万科天下艺境，也是一样的思路。售楼处由8个小建筑组成，后期改造一下就是小区的幼儿园，一共15个班。室外的示范区也是作为儿童乐园来打造。



还有旭辉中粮朗香郡，整个社区都是儿童主题住区，同样的，售楼处也会被改造成为小区教育配套的幼儿园。这几年儿童社区的概念越来越火，从东原的“童梦童享”到各色各样的儿童主题售楼处，由小孩需求激发的购买力，已经形成非常庞大的一个群体。


二、会所
会所也是一个重要的价值点，对于豪宅项目来说，一个高级的会所，是身份的象征。直接将售楼处健在会所当中，能够最大化的放大项目价值点。例如，金科九曲河的水上禅院。

  
水上禅院，共有约3000平的内部空间，开辟了包括国学馆、私家剧场、私宴厅、恒温泳池、健身会所等多个功能区域，不仅能够作为项目营销圈层活动的地点，未来也将成为金科·九曲河的高端会所。

▲ 国学馆、私家剧场

▲ 私宴厅、游泳池
杭州的越秀招商天悦江湾项目，地下也有一个面积超大的豪华会所，包括休息区、茶水吧、室内游泳馆、瑜伽室、健身房，还有篮球馆+羽毛球馆！据说后期还会定期有专业教练现场指导。
三、图书馆
很多项目在梳理价值点的时候，会把图书馆、会展中心和科技馆等公建作为重要配套。其实就算没有这些，也完全可以配套自造。但是图书馆相较于幼儿园和会所，是一个后期运营比较麻烦的业态，也比较难盈利，很多项目会和政府合作，销售时作为售楼处，之后返还给政府作为公建设施。
例如，深圳的宝能城，还有广州万科十里春风，一楼为水吧和项目简介区，二楼开辟为春风书阁，从广州图书馆引入了近3万册图书和24小时自助借阅设备，客户可以通过智能借阅机自助办理读者证、借还手续，一张普通读者证可一次借阅15册图书。

卖完楼之后，这个图书馆还是照常运营，成为首家广州图书馆增城社区分馆。而且它还会成为家门口的咖啡馆，文化沙龙的举办地，和手作、植物等生活方式的体验场。家楼下就是一个高颜值的市政文化设施，这个项目卖点必定可以带来溢价。


四、超市
之前给大家介绍过项目售楼处引入超市的案例，但这一次，保利万科·时代之光直接让售楼处消失了，把售楼处完全变成了一个社区超市。

这座占地约1500平的售楼处，1层由7家主题店铺组成的邻里商业展示区，售楼处里面没有传统的沙盘，进去后就像进入一个大商场，通过包装创造沉浸式体验，模拟美好生活场景。让客户提前感受未来的社区生活。也符合万科自己“美好生活场景师”的新定位。
  


五、美术馆
这两年跨界美术馆的项目越来越多，但是美术馆和图书馆一样，很难运营。而且美术馆比图书馆门槛更高，到底能不能形成人流量，在销售期带动人气，小编表示很怀疑。但是从长周期和社会效益来看，依然是一个值得鼓励和赞赏的尝试。
这些创新，其实背后都是一个逻辑，就叫做所见即所得。把项目的优质配套和卖点，提前兑现。在客户越来越观望，越来越理性的市场下，销售力更强，也不会造成浪费。
03
售楼处内部体验
展示更加人性化
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之前给大家介绍了很多高科技的售楼处展示，包括全息投影、移动沙盘、3D VR看房等等，感兴趣可以回看（点这里），今天想补充的是一些微创新。不一定很高科技，但是展示效果更人性化，体验更丰富。
一、装置展示
例如，世茂望樾的“白科技美墅馆”，作为华南首个“世茂生活研究中心”，在展示上更进一步。
比如，传统平层住宅阳台和复式户型，观景视角的区别，这样演示是不是一目了然？

还有工法展示，例如窗子有隔热、防雨的功能。世茂的“生活研究中心”里的窗子外面就有模仿太阳光的灯，可以打开来再关上感受一下隔热效果好不好。

▲窗体测试展示实景图
关上窗打开开关，窗外就有水对着窗户在冲，你可以看看是否漏水……防噪音展示也会有一段墙体和窗子的封闭体。
还有项目把实景图和电子展示板结合，电子展示板滑过的位置，会把实景转换成为工艺工法，客户可以直观的了解项目从构思到完成的全过程，体现出项目细节之处的用心。

专业晦涩的研究，通过直观的场景化展现在橱窗内。这种直观体验比销售唾沫横飞的讲解要形象得多，这种售楼处，甚至都不需要销售员。
二、呼叫铃
中旅名门府项目，在签约室外的休息区，每一张桌子上都设置了人性化的呼叫铃，有需要可以通过呼叫铃跟服务人员联系，体现了润物细无声的服务理念。
三、全龄式体验设施
例如绿城明月兰庭的售楼处就引入了“体验式生活”的概念，除了儿童游乐区，还有给老人专门准备的健康设施。欧姆龙专业医用电子血压仪，百利达人体成分分析仪，能够准确分析体内水分、脂肪、肌肉、骨骼等人体成分精密占比。

在吧台服务上提供了9大类、25项针对不同年龄段人群的餐饮……精细化程度简直逆天了。

当然，小编今天总结分享的，只是硬件层面上的细节提升，售楼处的体验很大程度上，还和物业的软性服务相关。希望这些关于售楼处打造的案例，能够帮助大家打开思路~

本文转自明源地产研究院

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