2019年三季度，全国在加大培育住房租赁市场的同时，进一步推进住房租赁中介结构乱象专项整治。从地方层面来看，上海现已初步形成供给端多元化的租赁市场。未来上海将可以打造成满足不同层次需求的租赁市场。
在此背景下，2019年10月22日下午，上海市房地产经纪行业协会召开了“2019年第三季度上海住房租赁指数发布会暨三季度房屋行业合规运营研讨会”，联城行受邀参加会议，并现场发布了2019年3季度上海市住房租赁指数情况。
注：《上海市住房租赁发展报告》通过多方数据源（政府、经纪公司、高校、联城数库等）采集了住房租赁市场的行业以及市场分布数据，实现了全样本覆盖，并由专业调研团队进行实地调研，业内资深专家把控而成，被多方政府机构认可，能够全面、准确监测住房租赁市场发展状况。壹上海市住房租赁价格情况
2019年第三季度住房租赁价格指数与二季度相比降幅显著。租赁价格指数环比下降3.56%，上海住房租赁市场价格走势开始出现下跌态势。

从区域租赁价格指数环比来看，本季度大部分区域处于下跌状态，其中跌幅最大的区域为松江区，环比跌幅达到8%左右。跌幅较大超过3%的区域基本都在近远郊区域。租金方面，2019年第三季度全市平均单位标准租金为63.7元/平方米?月，租金水平出现显著下跌，同比下跌3.6%，与2018年一季度租金持平。2019年三季度内环内租金为102元/平方米·月，环比下降1.84%。本季度下跌幅度最大的为外郊环，环比下跌幅度约为6%。
本季度，区域平均租金最高的仍为黄浦区，为112.1元/平方米?月；与去年同期相比，跌幅相对较小，同比下跌1.18%；同比跌幅最高的区域为松江区，平均租金为35.5元/平方米?月，同比跌幅近10%。
从成交数据看来，租赁住房户型仍以中小套型为主。成交主力户型以一二室户型为主，但本季度，二室户型占比已超过一室，约占46%左右。贰代理经租市场特征分析
从出租房源数量情况来看，大部分区域整租房源在5月处于年度最低值，在下半年房源数量开始逐步递增。而分租市场房源也同样如此，在下半年各区域分租房源数量也呈现出递增趋势。

从出租率情况来看，整租市场自6月开始，每个区域的出租率都出现了不同程度的下降，其中下降幅度最大的是青浦区，奉贤区。而从分租市场的情况来看，分租市场的出租率相对比较稳定。
叁上海住房租赁活跃度分析
三季度，上海租赁市场开始进入租赁淡季，租赁挂牌活跃的小区占比约为29%。从环线来看，外环内住宅挂牌租赁活跃度都略有下调，仅外郊环有所上升，外郊环内挂牌活跃小区占比接近内环内，说明外郊环区域租赁需求有所下降，导致本季度，该区域内挂牌房源数量上升，租金价格水平下降。

从挂牌活跃度排名前10的板块来看，大部分出现的板块在本季度的租金环比跌幅均超过了全市平均值，同时这些板块内岗位需求数量均低于全市平均数。肆上海住房直接资本化率分析
直接资本化率也称为租售比（租赁价格与销售价格比），是住房市场的重要指标之一。2019年第三季度上海全市住房租售比均值为1.52%，较上季度出现了回落。但总体而言，上海租赁市场的租售比仍处于较稳定的态势，均值仍维持在1.5%上下波动。

从所有住宅小区的住房租售比看，本季度中，低于上海平均租售比的小区过半，占比为53%。从板块的分布情况来看，低于上海平均租售比的小区约有70%的小区属于低端公寓，30%左右的小区则属于中高端公寓。
伍上海市住房租赁市场的展望
2019年第三季度住房租赁价格指数开始呈现下跌态势。主要表现在：租金价格出现下跌，租售比有所下滑。成交结构出现上移，二户型成交占比略有上升。2019年四季度，上海散租市场的租金仍可能有所回落。
陆租赁指数介绍




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