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前言
摘要：10月18日，深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向，就有3个买主想签合同，业主提出，月底前支付全款的客户可以成交，最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元，成功签约。
2016年之后，深圳房价整体被冻结，但其中有一种物业显得特立独行，那就是名校学区房，最近两年一直在暗自上涨，近期势头更加强劲。
10月18日，深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向，就有3个买主想签合同，业主提出，月底前支付全款的客户可以成交，最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元，成功签约。 01
名校学位
红荔村属于华强北片区，学位是百花小学和实验中学。由于有小区，有居住氛围，还有拆迁概念，被一些买家看中。记者查询，2016年同样户型成交价为545万元，三年时间上涨40%。
记者20日走访时，看到一户人家5口人集体来看房，是为孩子买学位房，同样是67平米的房子，在楼梯房的顶楼，也已叫价760万元。
当放出的价格较低的房源被消化之后，卖主看到成交活跃，就要提高房价，或者提高交易条件，买卖双方就要因此在此博弈。
遗憾的是，经常是买家认输。
红荔村不是华强北片区涨得最多的学位房，金茂礼都是该片区的明星盘，因为都是小户型，成交活跃，分为AB两栋，B栋户型更小，是成交主力。
目前B栋36平米的户型成交已在580万元，如果学位被占用，则叫价570万元。金茂礼都B座最近成交一个35.8平的户型，学位被占用，以570万元成交。
同样的户型，2016年9月份成交价为425万元，2017年年底450万，2018年一季度末涨到480，如今则跳涨到580万。 德佑地产中介张经理介绍，目前金茂礼都总价最低的一套33平米，目前报价565万。而最小面积24平米已很久无业主放盘，上一套成交是7月份，以486万成交。 桑达大厦33平小户型现在已无房可卖，最新成交价达到了520万。该片区交易活跃的还有群星广场，这几个楼盘是华强北少有的住宅楼盘，而且以小户型为主，因为总价低，所以流动性好。
整体而言，不管是金茂礼都还是桑达大厦，居住氛围都欠佳，记者走访桑达大厦和金茂礼都，户型格局和房间跟大学生宿舍有点相似，房屋破旧缺少管理，主要是周围做生意的租来办公，入手者一般都会将起出租出去，而在附近租房，只是为了使用学位。
02
南山涨
常年在南山耕耘的中介杨帆，最近整理了一份楼盘价格资料，在网上引起很多人关注，其中科苑居2019年5月份26平米一房南向170万元，32平米一房南向196万元，42平米一房南向290万元。 而目前，同样26平方一房南向，价格为270万元，32平米一房南向价格为310万元，42平米一房南向价格为390万元。
涨幅上看，26平米涨幅为58%，32平米为58%，49平米为34%。
这个楼盘1995年建成，公摊面积大，没通天然气，但有南外大冲中小学学位，总价低，为普通收入者提供了进入稍好一点学校就读的机会。
记者查询交易软件，这个小区26平米在2018年年底之后很长时间都在170万元左右，但是从5月份开始飙涨，链家地产的中介裴经理介绍，21日成交了一套同户型的房子，价格已到了293万元。 裴经理介绍，5月份之后的上涨，和考试成绩有关，原来三年时间这个小户型都没涨过。
03
因素
从均价上看，越小的户型均价越高，越是小户型涨幅越高，成交速度越快。 小户型小区居住环境不佳，购买者的目的很单纯，只是为了学位，如果买大一点的话，还要掏更多钱，所以户型越小越吃香，另外，还有一个很重要的原因，就是资金门槛，购买者并不是很有钱的群体。
深圳贝壳研究院院长肖小平介绍，“很多买学位房的群体，是为了改变后代命运，对子女期望值高，就是砸锅卖铁也要买一套。” “尽管涨幅很大，但是我们做过调研，并没有炒房客，都是自用的。” 肖小平介绍，主要是因为炒房客希望能买到笋盘，而类似楼盘放出的价格一般都比较实，很少有打折盘出现，找不到低成本切入机会。 不过记者现场走访中，有中介介绍，在百花片区，有人专门投资大户型，他们找了一些符合政策条件的人，用他们的名字来买房。 肖小平认为，学区房分化很严重，并不是所有户型都会涨，存在一些供需错配。 长期来看，深圳多达两千多万管理人口，而且居住人群年轻为主，有庞大的入学需求，二胎放开后，这个需求更加迫切，只要其中有很小一部分有追求名校的心理，就会使得名校学区房供不应求。 所以最近几年，名校学区房一直在涨价，有时候也会横盘一段时间，买卖双方做些博弈，但如果买房的需求更迫切，就会使得放出的楼盘很快就被消化，再放出的楼盘就会涨价。 德佑房产的中介张经理介绍，最近的成交量很大，让很多买家猝不及防，目前每个小区在售房源都很紧缺。导致出来一套诚意卖的业主，都很快消化掉。
上述楼盘最近有一波跳涨出现了一些短期刺激因素
比如有些学校升学率提高，另外就是积分情况出现变化，比如荔园小学和实验小学2017年可以通过租房来上学，但现在积分提高到90以上，直接将租房群体踢出候选范围内，这就使得买房成为唯一途径。
其中有个学校积分更是提高到98分，几乎要求家长条件零缺陷。【1】无论你是投资还是刚需，精英还是小白加入深圳地产网旗下的【深圳买房研习社】让购房更理智更有价值；有价值的问题需要有价值的答案！
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